Für den Hauskauf spielt der Heizungskeller immer öfter eine Rolle. In Preisverhandlungen fließen damit der Zustand und die nötige Erneuerung der Geräte ein. Sollte eines Tages eine ältere Gasheizung oder Ölheizung durch eine umweltfreundlichere Wärmepumpe ersetzt werden, sind dafür Ausgaben einzuplanen. Kaufinteressenten sollten das bei ihrem Gebot berücksichtigen und entsprechend Rücklagen vorsehen. Für das Heizen mit Erdgas und Öl dürften die Betriebskosten tendenziell steigen, weil die CO₂-Kosten dafür zulegen oder die Gasnetzgebühren oder der Energieträger an sich. Höhere Nebenkosten oder Investitionen können den Kaufpreis senken.
So weit die Theorie, aber wie zeigt sich der Einfluss der Heizung in der Praxis? Verlangen Verkäufer mehr Geld für eine Immobilie mit Wärmepumpe? Einen Hauspreis beeinflussen schließlich noch andere Faktoren, vornehmlich die Lage und die daraus resultierende Nachfrage.
In der Regel sind umweltfreundliche Heizungen einen Aufschlag auf den Hauspreis wert. In Frankfurt sind die Angebotspreise für Wohnungen, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser zuletzt stärker gestiegen, wenn zu den Energieträgern Solar, Luftwärme, Wasserwärme und Erdwärme gehören (wie eine Luft-Wasser-Wärmepumpe). Im ersten Quartal dieses Jahres sind hier die Preise im Bereich dieser erneuerbaren Heizungen im Durchschnitt um 6,6 Prozent auf 7461 Euro je Quadratmeter innerhalb eines Jahres gestiegen.
So viel teurer ist ein Haus mit Wärmepumpe
Mit Fernwärme/Strom gab es hingegen einen Rückgang um 2,8 Prozent auf 7477 Euro, mit Gas/Erdgas um 0,4 Prozent auf 5923 Euro und mit Öl ebenfalls um 0,4 Prozent auf 4734 Euro. Wohnungen und Häuser mit Ölheizungen wurden in Frankfurt im Durchschnitt mit 4734 Euro je Quadratmeter angeboten. Hier zeigt sich ein deutlicher Preisunterschied: Eine Gasheizung sorgt damit für einen Abschlag um ein Fünftel und eine Ölheizung um ein Drittel im Vergleich zur Wärmepumpe und auch zur Fernwärme. Ähnlich zeigt sich das Bild auch in den Nachbarstädten Wiesbaden, Offenbach, Darmstadt und Mainz nach der Auswertung des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien, die der F.A.Z. für die Frankfurter Metropolregion vorab vorliegt (siehe Grafik).
Für Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des Unternehmens, ist die Heizungsart heute für viele Kaufinteressenten ein Baustein der Gesamtbewertung. „Gerade bei ähnlichen Immobilien kann sie den Ausschlag geben – entscheidend bleibt aber immer, wie sie mit Lage, Ausstattung, Zustand und Modernisierungsgrad zusammenwirkt“, sagt er. Der Blick richtet sich dabei in die Zukunft: „Käufer hinterfragen heute deutlich stärker, welche Folgekosten eine Immobilie langfristig mit sich bringt.“
Ausnahmen bestätigen die Regel. Im Main-Taunus-Kreis und im Kreis Groß-Gerau stieg der Angebotspreis für Wohnungen und Häuser mit Gasheizung im Durchschnitt um drei bis vier Prozent und damit deutlich mehr als für andere Heizungsarten. Aber auch hier liegt der Immobilienpreis mit Wärmepumpe höher als mit einer Gasheizung oder Ölheizung. Die Auswertung des Maklernetzwerkes basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser in der jeweiligen Region vom Dienstleister Geomap. Die tatsächlichen Kaufpreise weichen oftmals von den Angebotspreisen in Internetportalen ab, liegen dadurch aber erst später vor. Auch umfassen Angebotspreise nicht alle Immobiliengeschäfte.
Was verraten die Preisunterschiede?
Die Heizungsart kann auch ein Zeichen für den Modernisierungszustand des Gebäudes sein und dadurch einen Aufschlag oder Abschlag rechtfertigen. Konkret: Wer eine Wärmepumpe vor dem Haus stehen hat, hat für den Einbau womöglich das Gebäude energetisch saniert und etwa die Wände gedämmt oder Fenster erneuert. Wenn hingegen eine ältere Ölheizung für die Wärme im Haus sorgt, könnte der Eigentümer in den vergangenen 20 Jahren den Zustand des Gebäudes weitgehend unverändert gelassen haben. Das eine würde den Immobilienwert steigern, das andere nicht.
In neuen Wohngebäuden hat die Wärmepumpe seit acht Jahren die Gasheizung als primäre Heizenergie abgelöst. Im vergangenen Jahr lag ihr Anteil schon bei 74 Prozent der fertiggestellten Wohngebäude, vor allem in Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern. Beim gesamten Absatz lag hingegen die Gasheizung noch lange vorn. Erst im vergangenen Jahr hat der Absatz der Wärmepumpen mit 299.000 Stück den Absatz von Gasheizungen mit 276.500 Stück überholt, auch weil der Heizungseinbau deutlich zurückgegangen ist.
Käufer suchen energetisch modernisierte Immobilien
Früher habe sich kaum jemand für den Energieausweis interessiert, heute gehöre dieser für die meisten Interessenten zur Vorbereitung dazu. In ihrer Region würden sich sanierungsbedürftige Immobilien häufig nur über den Preis vermarkten lassen: „Teilweise beobachten wir sogar, dass Käufer einer energetisch modernisierten Immobilie in durchschnittlicher Lage den Vorzug vor einem Haus in besserer Lage mit entsprechendem Sanierungsbedarf geben.“
In Groß-Gerau sieht der dortige Geschäftsstellenleiter Eric Preu, dass der allgemeine Modernisierungszustand des Gebäudes wichtiger ist als die Heizungsart. „Moderne Fenster, ein erneuertes Dach oder zeitgemäße Sanitärbereiche werden häufig höher bewertet als die Frage, ob bereits eine Wärmepumpe installiert ist“, sagt er. Eine gute Immobilie in attraktiver Lage finde auch mit Gasheizung weiter einen Käufer.
Die Frage bleibt nur, zu welchem Preis das Haus mit Gasheizung dann verkauft wird. Denn nicht nur in Frankfurter Regionen liegen die aufgerufenen Preise für die Immobilie mit Wärmepumpe höher. Auch in anderen größeren Städten sind die Angebotspreise für Wohnungen, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser mit erneuerbaren Heizsystemen wie Solar oder Luftwärme, Wasserwärme und Erdwärme im ersten Quartal gestiegen (siehe Grafik). In Berlin war es im Durchschnitt ein Anstieg von 10,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal auf 6559 Euro je Quadratmeter, in Düsseldorf um 9,2 Prozent auf 7311 Euro und in Hamburg um 4,8 Prozent auf 6569 Euro. Geringer war das Plus in Köln mit 1,5 Prozent auf 6771 Euro je Quadratmeter, in Leipzig mit 1,2 Prozent auf 7625 Euro, in München mit 0,9 Prozent auf 10.091 Euro und in Stuttgart mit 0,4 Prozent auf 4800 Euro.
Im Vergleich der Großstädte liegen die Angebotspreise für Wohnimmobilien mit Ölheizung mit meist zwischen 4000 und 5000 Euro je Quadratmeter deutlich niedriger. Mit einer Gasheizung steigt der Preis etwas und kommt in Frankfurt, Berlin und Hamburg auf 5000 bis 6000 Euro. Teilweise sind dabei wie in Düsseldorf auch Preisanstiege zu sehen. In Stuttgart legte der Preis mit Gasheizung um 2,4 Prozent auf 2955 Euro zu und mit Ölheizung um 2,3 Prozent auf 2966 Euro.
„Wärmepumpe oder Fernwärme sind echte Verkaufsargumente“
Ausreißer nach oben ist München mit dem Angebotspreis von 8219 Euro (plus 0,2 Prozent) für eine Immobilie mit Gasheizung und 7587 Euro (minus 2,1 Prozent) für eine Immobilie mit Ölheizung. Volker Stich, dortiger Geschäftsstelleninhaber des Maklernetzwerks, sieht eine klar höhere Kaufbereitschaft bei Immobilien mit zukunftsfähiger Heiztechnik. Gut sanierte Objekte oder solche mit moderner Haustechnik werden schneller und zu deutlich besseren Preisen vermittelt. „Wärmepumpe oder Fernwärme sind auf den ersten Blick echte Verkaufsargumente“, sagt er.
In Köln ist zu hören, dass gerade im rechtsrheinischen Bestand mit vielen Häusern aus den Sechziger- und Siebzigerjahren energetisch gepflegte Häuser schneller verkauft werden. So sprechen Wohnungen oder Häuser mit Wärmepumpe oder Fernwärmeanschluss einen breiteren Käuferkreis an. Gerade in den Städten zeigen sich Unterschiede im Angebotspreis von mehr als 1000 Euro zwischen einer Immobilie mit Ölheizung und der Immobilie mit Wärmepumpe. Für einen solchen Wertanstieg würde sich der Heizungstausch oftmals lohnen.
In Hamburg, Berlin und deren Umland sind die Tendenzen ähnlich zu verfolgen. Teilweise liegen die Angebotspreise im Fall eines Fernwärmeanschlusses höher als für die Immobilie mit Wärmepumpe, wie in der Hansestadt Hamburg im Durchschnitt.
In den Landkreisen rund um die Bundeshauptstadt sind zuletzt die Angebotspreise von Häusern mit Ölheizungen gesunken. Martina Paasch, Geschäftsstelleninhaberin des Maklernetzwerks in Bad Saarow im brandenburgischen Landkreis Oder-Spree, sieht als zusätzlichen Punkt den Handwerkermangel in einigen Regionen. Qualifizierte Betriebe seien zeitnah schwer zu finden. Auch daher achten ihre Kunden auf die Energiekosten und Folgekosten einer energetischen Modernisierung.
