Ein Vermieter darf Betriebskosten nicht mit unverständlichen Abkürzungen abrechnen und kann bestimmte Kosten nur verlangen, wenn er sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart hat. Ein Vermieter hatte von seiner Mieterin für die Jahre 2020 bis 2022 Nachzahlungen auf die Betriebskosten gefordert. Das sind die laufenden Kosten des Hauses, etwa für Wasser, Müll oder Versicherung.
In den Abrechnungen tauchten Positionen wie „Wartung RWR Anlage“ oder „Schornstein. HOH. Gef. 2. OG. re“ auf. Auch für die Wartung der Rauchmelder und der Gastherme sowie für Feuerlöscher setzte er Beträge an. Die Mieterin schaltete den Mieterverein ein und wehrte sich. Später beschimpfte und bedrohte der Vermieter sie schriftlich und verlangte, sie solle aus dem Haus verschwinden.
Das Amtsgericht Hamburg wies die Klage im Kern jedoch ab. Wer Kosten umlegt, muss sie so bezeichnen, dass ein Mieter sie versteht, so das Gericht. Aus „RWR“ lasse sich nicht erkennen, dass eine Lichtkuppel mit Rauchabzug gewartet werden musste. Solche Positionen seien unwirksam.
Weitere Kosten – etwa für Rauchmelder und die Wartung der Gastherme – durfte der Vermieter nicht verlangen, weil der Mietvertrag sie nicht als umlagefähig auswies. Der Vertrag erlaubte nur die Umlage bestimmter, ausdrücklich angekreuzter Kostenarten. Dass der Vermieter manche Posten jahrelang abgerechnet hatte, ändert daran nichts. Und weil er die Mieterin grundlos beleidigt und bedroht hatte, musste sie die Belege nicht in seinen Räumen einsehen; er muss ihr die Einsicht nun an anderer Stelle und ohne seine Anwesenheit ermöglichen.
Ein Vermieter sollte Betriebskosten also klar und verständlich benennen und nur das abrechnen, was vom Vertrag gedeckt ist. Wer seine Mieter beleidigt und bedroht, kann zudem nicht geltend machen, dass sie zur Belegeinsicht zu ihm kommen müssen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 27. Februar 2026, Aktenzeichen 49 C 607/24).
Veronika Thormann ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.
