Wird das Hotel Adlon für 400 Millionen Euro verkauft?

Deutschlands wohl berühmtestes Hotel sucht neue Eigentümer. Die Anleger des geschlossenen Immobilienfonds „Jagdfeld Hotel Adlon Fundus Fonds 31“ sollen einem Verkauf des Adlon am Brandenburger Tor in Berlin für mindestens 280 Millionen Euro zustimmen. Doch dürfte die Immobilie tatsächlich viel mehr wert sein. Marktanalysen, die der F.A.Z. vorliegen, kamen zuletzt auf deutlich höhere Werte: Die Einschätzungen belaufen sich auf mehr als 400 Millionen Euro. Wäre der Verkaufspreis am Ende auch so hoch, käme das nicht nur den Fondsanlegern zugute. Denn mit dem Verkauf sollen die Anleger zugleich eine zusätzliche Erfolgsvergütung für den persönlich haftenden Gesellschafter des Immobilienfonds, Anno August Jagdfeld, genehmigen: je höher der Verkaufspreis, desto höher sein Erlös.

Diese Zusatzvergütung ist ein heikler Punkt der Abstimmung: Bei einem Verkauf für 400 Millionen Euro würde sich die Vergütung nach der vorgesehenen Staffel auf 20,5 Millionen Euro summieren. Bei einem Verkaufspreis von 430 Millionen Euro wären es 26,5 Millionen Euro, bei 300 Millionen Euro hingegen nur 1 Million Euro. Diese Zahlung an Jagdfeld würde den verbleibenden Liquidationserlös für die Anleger entsprechend mindern.

Bis zum 27. August sollen die Anleger darüber abstimmen, ob die Immobilie verkauft und die Fondsgesellschaft anschließend liquidiert wird. Gleichzeitig würden sie grünes Licht geben für die gestaffelte Erfolgsprämie, die bei einem Verkaufspreis von mehr als 290 Millionen Euro einsetzt. Verkauf, Liquidation und die damit verbundenen Vergütungen sind in einem Beschluss zusammengefasst.

Aus Sicht der Fondsgeschäftsführung wäre dies für die Anleger deutlich attraktiver als ein Verkauf ihrer Beteiligungen am Zweitmarkt. Dort würden derzeit Kurse um 40 Prozent des Nominalkapitals erzielt, schreibt Fundus an die Anleger. Das allerdings ist nicht mehr aktuell. „Seit bekannt wurde, dass Fundus den Verkauf des Hotels plant, ist der Kurs massiv auf inzwischen mehr als 80 Prozent gestiegen“, sagt Alex Gadeberg, Vorstand der Fondsbörse Deutschland.

Gadeberg führt den Anstieg auf die angekündigten Verkaufsbemühungen zurück. Zuvor hätten niedrige Ausschüttungen und das fehlende Exitszenario potentielle Investoren abgeschreckt. Die Ausschüttungen summierten sich seit 1994 auf gerade einmal 43 Prozent.

Jagdfeld verweist in seiner Argumentation für den Verkauf zudem auf die Altersstruktur der Anleger. Viele seien beim Einstieg vor rund 30 Jahren etwa 50 Jahre alt gewesen und heute um die 80 Jahre. Hinzu kommen nach Darstellung der Fondsgeschäftsführung steigende Instandhaltungskosten, höhere Zinsen und das Auslaufen des zwanzigjährigen Pachtvertrags mit der Kempinski AG als Hotelbetreiberin Ende 2032.

Diskussionsbedarf bietet der Mindestpreis. Der internationale Immobiliendienstleister CBRE kam Anfang 2023 in einer für eine Investorengruppe erstellten „Broker’s Opinion of Pricing“ auf eine Spanne von 473 bis 504 Millionen Euro. Allerdings handelt es sich ausdrücklich nicht um ein Verkehrswertgutachten, denn die Untersuchung wurde ohne Besichtigung des Hotels erstellt. Auf ebenfalls hohe Werte kommt eine Analyse des Immobiliendienstleisters Colliers aus dem Jahr 2024. Sie nennt eine Preisindikation von 446 Millionen Euro, Ende 2022 waren es 423 Millionen Euro.

Fundus hält solche Einschätzungen für nur eingeschränkt aussagekräftig. „Bei einer so prominenten Immobilie wie dem Adlon versuchen sich immer viele Makler ungefragt mit Broker’s Opinions oder Markteinschätzungen ins Geschäft zu bringen“, sagt ein Sprecher des Unternehmens. Solche Einschätzungen seien oft auftragsgetrieben. Der Mindestpreis beruhe dagegen auf der Einschätzung eines international tätigen Maklerhauses, eigenen Marktrecherchen und der Einbeziehung interner und externer Experten. Welches Maklerhaus diese Einschätzung abgegeben hat, nennt Fundus nicht, betont aber, dass 280 Millionen Euro lediglich den Mindestpreis, nicht aber den angestrebten Verkaufspreis darstellen. In einem internationalen Bieterverfahren solle ein höherer Erlös erzielt werden. Mit dem Verkaufspreis würde zugleich die für Jagdfeld vorgesehene Erfolgsvergütung steigen.

Die Erfolgsvergütung erhält zusätzliche Bedeutung durch einen Blick in den Gesellschaftsvertrag. Dieser sieht eine Vergütung von zwei Prozent des Verkaufspreises für Fundus vor, wenn das Unternehmen einen Käufer nachweist oder vermittelt oder die Fondsgesellschaft beim Verkauf berät. Bei einer Verkaufssumme von 280 Millionen Euro wäre das eine Vergütung von fast sechs Millionen Euro, bei 400 Millionen Euro rund acht Millionen Euro. Die jetzt vorgeschlagene erfolgsabhängige Vergütung käme hinzu.

Fundus bezeichnet diese als marktüblich und verweist darauf, dass ihr „Grundgedanke“ schon im Gesellschaftsvertrag angelegt sei. Die dort geregelte Erfolgsbeteiligung knüpft allerdings an die von Kempinski gezahlte Zusatzpacht an, nicht an den Verkaufserlös. Eine gestaffelte Erfolgsprämie auf den Verkaufserlös findet sich in den vorliegenden Vertragsregelungen dagegen nicht. Sie soll erst jetzt von den Anlegern beschlossen werden.

Dabei können die Investoren über Verkauf und Vergütungen nicht getrennt voneinander entscheiden. Der maßgebliche Tagesordnungspunkt fasst den Verkauf für mindestens 280 Millionen Euro, die Auflösung der Gesellschaft und die damit verbundenen Vergütungen in einem Beschluss zusammen. Sollten Anleger ihr Stimmrecht nicht selbst ausüben, werden sie von der Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner vertreten. Rechtsanwalt Christian Conreder, Partner der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Rödl, sagt dazu: „An der Regelung des Abstimmungsverhaltens des Treuhänders ist grundsätzlich nichts auszusetzen. Dennoch muss ein Treuhänder bei der Entscheidung, der Empfehlung der Geschäftsführung zu folgen, sorgfältig abwägen, ob er damit die Interessen der Treugeber wahrt, die er vorrangig im Blick behalten muss.“

Welchen Preis das Adlon tatsächlich erzielen kann, werden erst der Markt und mit ihm das internationale Bieterverfahren zeigen. Einen Käufer gebe es bislang nicht. Die Anleger haben nur noch einige Tage Zeit zum Abstimmen.