München ist unter den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten der mit Abstand teuerste Standort. Dort ist die Lebenshaltung um fast 24 Prozent teurer als im Bundesdurchschnitt. Wer wegen der hohen Preise aus der Stadt ins Münchner Umland ziehen möchte, um preisgünstiger zu leben, wird indes keinen allzu großen Kaufkraftanstieg erleben. Denn die hohen Münchner Preise strahlen ins Umland aus. So ist der Landkreis München mit einem Preisindex von 117 – also 17 Prozent teurer als der bundesweite Durchschnitt – die zweitteuerste Region Deutschlands. Auch andere Landkreise im Münchner Umland wie Starnberg – der Kreis mit dem mit Abstand höchsten Pro-Kopf-Einkommen – und Fürstenfeldbruck befinden sich unter den Top Ten der teuersten Standorte. Ansonsten sind es die Metropolen und begehrten Universitätsstädte, die im Preisranking vorne liegen. So zählen Frankfurt, Freiburg, Stuttgart, Hamburg, Heidelberg und Köln mit Preisniveaus zwischen 115 und 110 allesamt zu den Top 13 der teuersten Regionen.
Dies sind Ergebnisse des vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) entwickelten Regionalen Preisindexes (RPI). Dieser hat für das Jahr 2024 zum dritten Mal in Folge die regionalen Preise auf Ebene aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland verglichen. Die Preisdaten werden hierzu überwiegend selbst mittels Web Scraping erhoben. Sie werden regelmäßig automatisiert von diversen Internetportalen und Firmenseiten ausgelesen und weiterverarbeitet. Damit die ermittelten Preise regional vergleichbar sind, werden – mit Ausnahme der Wohnungen – in jedem Ort dieselben Produkte abgerufen. Die Preise der einzelnen Produkte werden dann zu einem Gesamtindex aggregiert. Dabei werden die Gewichte aus dem Preisindex der Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes verwendet, um das Konsumverhalten der in Deutschland lebenden Bevölkerung möglichst repräsentativ abzubilden. Nicht für alle Güter lassen sich im Internet gut vergleichbare Preise ermitteln. Gleichwohl können rund 85 Prozent des amtlichen Warenkorbs erfasst werden.
Die sieben größten Städte sind mit Abstand am teuersten
Der Vergleich zeigt ebenso, dass die Verbraucherpreise in ländlichen Regionen – vor allem der ostdeutschen Bundesländer – am niedrigsten sind. Dort liegen auch die drei günstigsten Standorte des Regionalvergleichs: Gera (Thüringen), Görlitz und der Vogtlandkreis (beide Sachsen). Auffällig ist, dass die Preisunterschiede am unteren Ende der Liste sehr klein sind. So kommt der Vogtlandkreis als günstigste Region auf ein Preisniveau von 89,6. Gerade einmal drei Prozent teurer lebt es sich im 50 Plätze weiter oben platzierten Landkreis Hameln-Pyrmont (Index 92,3), der in Niedersachsen liegt. Die Preisunterschiede zwischen Stadt und Land zeigen sich auch deutlich, wenn man die Landkreise und kreisfreien Städte nach ihrem Raumtyp eingruppiert. Mit Abstand am teuersten sind die sieben größten Städte Deutschlands, die als Gruppe betrachtet um elf Prozent höhere Lebenshaltungskosten haben als Deutschland insgesamt. Die sieben größten Städte Deutschlands sind Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart und stellen eine relativ homogene Gruppe sehr großer, wirtschaftsstarker und international verflochtener Stadtregionen dar, sodass sie gut dafür geeignet sind, als gemeinsame statistische Einheit betrachtet zu werden. Die übrigen kreisfreien Großstädte und die städtischen Landkreise unterscheiden sich im Mittel preislich kaum voneinander und liegen in etwa auf Durchschnittsniveau. In den ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen lebt es sich vier Prozent günstiger als im gesamtdeutschen Mittel, und die dünn besiedelten ländlichen Kreise haben sogar einen Preisvorteil von fünf Prozent. Grundsätzliches hat sich im Ranking in den letzten Jahren nicht geändert. So beobachten das IW und das BBSR trotz der insgesamt sehr hohen Inflation annähernd konstante regionale Preisunterschiede.
Getrieben werden die Preisunterschiede vor allem durch die Wohnungsmieten. Während die Lebenshaltungskosten in den sieben größten deutschen Städten insgesamt nur elf Prozent höher liegen, müssen die Haushalte dort 48 Prozent mehr Miete zahlen als im gesamtdeutschen Mittel. Die Wohnungsmieten ermittelt das IW in einem speziellen Verfahren, bei dem auf Basis umfangreicher Angebotsmietdaten aus Onlineportalen und Internetzeitungen Durchschnittsmieten geschätzt werden, um die tatsächlich von Haushalten gezahlten Mietkosten realitätsnäher abzubilden. Wie beim Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes wird nach dem Mietäquivalenzansatz die Entwicklung der Immobilienpreise nicht direkt erfasst. Ergänzend werden kalte Wohnnebenkosten wie Wasser, Müllabfuhr, Abwasser und Grundsteuer berücksichtigt. Die regionalen Unterschiede der Wohnnebenkosten sind geringer als die der Wohnungsmieten. Entsprechend nivellieren sich die regionalen Preisunterschiede ein wenig, sodass die sieben größten Städte bei den gesamten Wohnkosten noch um 37 Prozent teurer sind als der Bundesdurchschnitt.
Attraktives Umland
Wohnkosten und das Preisniveau insgesamt sind dort besonders hoch, wo Wohnraum knapp ist, und das gilt besonders für die Großstädte, also Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Dort finden sich auch in der Regel viele gut bezahlte Arbeitsplätze, sodass hohe Verdienste nicht zuletzt dort erzielt werden, wo die Lebenshaltung teuer ist. Der Zusammenhang zwischen Einkommen und Preisniveau ist jedoch nicht sehr eng. Dies liegt zum einen daran, dass die Mieten auch dort hoch sind, wo viele Studenten wohnen, die naturgemäß eher wenig verdienen. Zudem finden Personen mit Migrationshintergrund oft in Großstädten eine für sie geeignetere Infrastruktur und bessere Kontaktmöglichkeiten vor als auf dem Land, haben aber gleichzeitig im Schnitt ein eher unterdurchschnittliches Einkommen. Auch deshalb sind Einkommen in deutschen Städten tendenziell ungleichmäßiger verteilt als in ländlichen Räumen, was bedeutet, dass dort sowohl viele Menschen mit hohem als auch mit niedrigem Einkommen leben.
Die Großstädte schneiden daher im Kaufkraftvergleich – also nach Bereinigung der Durchschnittseinkommen um regionale Preisunterschiede – schlechter ab als beim reinen Einkommensvergleich. Die Kaufkraft je Einwohner ist nämlich nicht in den Städten, sondern vor allem in den landschaftlich attraktiven Peripherien der Metropolen und in für Reichtum eher unverdächtigen Regionen am höchsten. So sind die Landkreise Starnberg mit dem Starnberger See und Miesbach mit dem Tegernsee in der Nähe von München sowie der Hochtaunuskreis in der Nachbarschaft der Bankenmetropole Frankfurt ebenso in den Top Ten platziert wie die recht abseits der Großstädte gelegenen Landkreise Rhön-Grabfeld, Wunsiedel im Fichtelgebirge (beide Bayern), Neuwied in Rheinland-Pfalz und Olpe im Sauerland. Bei der letztgenannten Gruppe paart sich ein solides Einkommen mit einem unterdurchschnittlichen bis sehr niedrigen Preisniveau. Überraschend an der Spitze: Heilbronn. Dort ist das verfügbare Einkommen von 2020 auf 2021 um 50 Prozent gestiegen und hat sich dann relativ normal weiterentwickelt.
Wie ist das zu erklären? Die statistischen Ämter nutzen zur Berechnung der verfügbaren Einkommen verschiedene Hilfsstatistiken. Besonders wichtig ist die Einkommensteuerstatistik, die aktuell nur bis 2021 vorliegt. Sie weist für Heilbronn gegenüber 2020 einen sehr starken Anstieg der Gewinnentnahmen aus Gewerbebetrieb aus. Diese Einkommensart machte 2021 in Heilbronn fast die Hälfte der Bruttoeinkommen aus, gegenüber nur einem Zehntel im Landesdurchschnitt Baden-Württembergs. Mutmaßliche Ursache: Die Familie Schwarz, reichste Familie Deutschlands und Eigentümer der Lidl- und Kauflandgruppe, ist dort ansässig. Offenbar fielen die Gewinnentnahmen 2021 besonders hoch aus. Wenn nächstes Jahr die Einkommensteuerstatistik 2022 vorliegt, könnte sich aber wieder ein anderes Bild ergeben, und die Ergebnisse werden für die Jahre von 2022 an dann womöglich wieder nach unten revidiert. Ähnliche, aber nicht ganz so starke Effekte zeigen sich für die zuletzt weit oben im Kaufkraftranking platzierten Landkreise Rhön-Grabfeld, Neuwied, Wunsiedel, Tirschenreuth und Mainz-Bingen. Hier dürfte das durchschnittliche verfügbare Einkommen nur eingeschränkt Auskunft über das allgemeine Wohlstandsniveau geben. Wünschenswert wäre es hier, Informationen zum Median der Einkommen zu haben. Nimmt man die genannten Kreise und Heilbronn aus der Wertung, rücken mit Nordfriesland (mit der Insel Sylt), der Kurstadt Baden-Baden und dem Landkreis München Regionen in die Top Ten nach, bei denen man auch hohen Wohlstand vermutet. Besonders niedrig ist die Kaufkraft dagegen in strukturschwachen Städten des Ruhrgebiets (Duisburg, Gelsenkirchen, Herne) und anderen Regionen (Offenbach, Bremerhaven, Kaiserslautern, Ludwigshafen). Aber auch Metropolen wie Hamburg, Köln, Frankfurt und Berlin sind lediglich im untersten Viertel des Kaufkraftrankings platziert.
Ralph Henger ist leitender Ökonom für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik am Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln.
Christoph Schröder ist dort leitender Ökonom für Tarifpolitik und Arbeitsbeziehungen. Jan Wendt ist Datenwissenschaftler am IW.
