Der Spruch auf dem Transparent an der Fassade des Hauses Wittelsbacherallee 89 im Frankfurter Ostend ist eindeutig: „Leerstand ist keine Lösung“, ist darauf zu lesen. Tatsächlich ist die Immobilie ungenutzt, seit sie die Stadt vor sieben Jahren über ein Vorkaufsrecht erworben hat. Eine Lösung aber hat die noch junge Dachgenossenschaft geplant: Sie will das Haus kaufen, instand setzen und günstigen Wohnraum schaffen. In einer Ausschreibung hatte sie sich mit dem besten Konzept durchgesetzt.
„Die Mieten sollen auf Dauer bezahlbar bleiben“, sagt Beate Steinbach vom Vorstand der rund 70 Mitglieder zählenden Genossenschaft, die nicht auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist. In das Haus einziehen will die Gruppe Flur 403, die derzeit aus zehn Erwachsenen und vier Kindern besteht. Sie wollen eine gemeinschaftliche und generationenübergreifende Wohnform realisieren.
2,4 Millionen Euro, so die Schätzung, sollen in die Sanierung und den Umbau des fünfgeschossigen Hauses mit neun Wohnungen fließen. Finanzieren will die Genossenschaft die Investition über Fördermittel für die energetische Sanierung und über klassische Bankkredite, aber auch über kleine Nachrangdarlehen vieler einzelner Geldgeber, die das Projekt unterstützen wollen. Ziel ist es, mit den Mieten um etwa 20 Prozent unter dem Niveau des Mietspiegels zu bleiben. Damit würde der Quadratmeterpreis voraussichtlich unter 15 Euro liegen.
Vernachlässigung führt zu feuchten Wänden
Derzeit sind in dem Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten und nach Kriegsschäden aufgestockten Haus noch die Hinterlassenschaften der letzten Mieter zu sehen, in einer Wohnung steht noch die Einbauküche. Der Standard ist durchgehend einfach: Bäder, die ursprünglich nicht vorhanden waren, wurden notdürftig und ungenehmigt nachgerüstet. Aber die Räume sind hoch, und unter dem Bodenbelag kommen gut erhaltene Holzdielen zum Vorschein.
Generell sei das Haus in einem guten Zustand, sagt Martina Strasser von der Wohngruppe. Nur an einer Seite des Hauses fällt der Putz von der Wand – das Mauerwerk ist feucht, weil in der langen Zeit des Leerstands Wasser eingedrungen ist. „Hätte die Stadt das Haus nicht so lange vernachlässigt, müssten wir jetzt nicht so viel investieren.“ Aus Kostengründen soll der Eingriff aber möglichst sparsam sein. „Wir versuchen, vieles zu erhalten“, sagt Steinbach. Auch achte man auf nachhaltige Baustoffe und wolle kein Styropor an die Fassade kleben. Statt einer aufwendigen Zentralheizung seien kostengünstige Infrarotstrahler geplant. Es sind eine Solaranlage und neue Balkone vorgesehen.
2028 soll das Haus bezugsfertig sein, im Herbst soll der Bauantrag gestellt werden. Doch bis die ersten Handwerker anrücken, sind noch einige Hürden zu überwinden, mit denen die Genossenschaft so nicht gerechnet hatte. Denn das Haus liegt im Geltungsgebiet einer Milieuschutzsatzung. Diese soll die Zusammensetzung der angestammten Bevölkerung schützen, sie war Voraussetzung dafür, dass die Stadt die Immobilie erwerben konnte.
Grundrisse dürfen nicht verändert werden
Doch die Regeln des Milieuschutzes erschweren den Umbau. „Wir dürfen die Grundrisse nicht verändern“, sagt Steinbach. Das heißt, dass die Wohnungen – die kleinsten haben nur 30 Quadratmeter – nicht vergrößert werden können. Es sei schwierig, ausreichend Platz für Familien zu schaffen. Auch können die kleinen Wohnungen nicht zu geförderten Sozialwohnungen werden – dafür wäre eine Wohnfläche von mindestens 34 Quadratmetern nötig.
Baue man zeitgemäße Bäder ein, blieben nur winzige Zimmer mit sieben Quadratmetern übrig, erläutert Steinbach. Die mit der Planung beauftragten Architekten haben für dieses Problem bereits eine Lösung gefunden. Sie schlagen vor, im Hof ein neues Treppenhaus und einen Aufzug zur barrierefreien Erschließung zu bauen. Die Fläche des alten Treppenhauses könnte dann den Wohnungen zugeschlagen werden und Platz für die Bäder bieten. Doch auch dieser Umbau ist nach Einschätzung der Bauaufsicht nicht genehmigungsfähig. Aufzüge gelten in Milieuschutzgebieten als „wohnwertsteigernde Maßnahme“, die eine Verdrängung begünstigen könnte, heißt es in einem Informationsblatt der Behörde.
Steinbach hält die Milieuschutzsatzungen für grundsätzlich richtig, wünscht sich jedoch mehr Flexibilität, wenn es darum geht, gemeinwohlorientierten Wohnraum zu schaffen. Der hessische Wirtschaftsminister Kaweh Mansoori (SPD), der sich das Projekt in dieser Woche angeschaut hat, kann dieses Anliegen verstehen. „Es handelt sich hier doch nicht um eine Luxussanierung“, sagt er. „Das kann nicht im Sinne des Erfinders sein.“ Man müsse eine Lösung finden, um einen angemessenen Umbau und eine moderate Vergrößerung von Wohnungen zu ermöglichen. Dazu wolle er das Gespräch mit der Stadt Frankfurt suchen. Generell unterstütze er genossenschaftliches Wohnen, sagte Mansoori. „Das Potential ist noch nicht ausgeschöpft.“
Die Stadt hat noch acht weitere Wohnhäuser über Vorkaufsrechte erworben, die ebenfalls privatisiert werden sollen. Die auf Wachstum angelegte Dachgenossenschaft könne sich grundsätzlich vorstellen, sich auch dafür zu bewerben, sagt Steinbach. Doch die Erfahrungen mit dem Milieuschutz ließen sie erst einmal zögern.
