Wer beim Hauskauf einen Teil des Preises als angeblichen Kauf von Kunstgegenständen tarnt, um Grunderwerbsteuer zu sparen, verliert den gesamten Vertrag. In dem Fall stand ein Grundstück mit Herrenhaus für 1,95 Millionen Euro zum Verkauf. Beim Notar beurkundeten Käuferin und Verkäufer dann aber nur einen Kaufpreis von 1,05 Millionen Euro.
Unmittelbar danach schlossen dieselben Beteiligten einen zweiten Vertrag über Kunstgegenstände, die sich angeblich im Haus befanden – für exakt 900.000 Euro. Beide Beträge zusammen ergaben wieder den ursprünglich geforderten Preis. Der Verkäufer verlangte später das Grundstück zurück. Außerdem sollte die zugunsten der Käuferin eingetragene Vormerkung im Grundbuch gelöscht werden, die deren Anspruch auf Übereignung sichert.
Das Oberlandesgericht Brandenburg erklärte den Kaufvertrag für nichtig. Wer bewusst einen zu niedrigen Kaufpreis beurkunden lässt, schließt insoweit nur ein Scheingeschäft. Der beurkundete Vertrag gilt dann nicht. Und der tatsächlich gewollte Vertrag scheitert daran, dass er nicht notariell beurkundet wurde, wie es das Gesetz bei Grundstücken verlangt.
Eignet sich der Kunstverkauf, um Steuern zu sparen?
Für ein Scheingeschäft sprach hier vieles: Über den Preis der Kunstwerke wurde nachweislich nie verhandelt. Auch über den Grundstückspreis gab es keine Gespräche, die einen Nachlass von fast der Hälfte erklären würden.
Der zweite Vertrag beschrieb Gegenstände im Wert von fast einer Million Euro so vage, dass sie sich nicht bestimmen ließen. Echtheitsnachweise fehlten. Dieser Vertrag enthielt außerdem Klauseln, die nur zu einem Grundstücksgeschäft passen, etwa den Hinweis auf die Grunderwerbsteuer.
Solche Aufteilungen fallen also auf. Der Schaden trifft beide Seiten: Die Käuferin steht ohne Anspruch auf das Grundstück da; der Verkäufer hat kein Geld gesehen (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 13. Mai 2026, Aktenzeichen 5 U 37/25).
Veronika Thormann ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.
