Hessen bekämpft Wohnungsleerstand dort, wo es keinen gibt

Das Haus am Untersten Zwerchweg in Frankfurt ist mit einem Bauzaun gesichert. Eine Gartenbaufirma wirbt für Pflegeleistungen, doch auf dem Grundstück am Sachsenhäuser Berg wurde augenscheinlich schon lange nichts mehr gepflegt. Die zwei Etagen und das Dachgeschoss sind offensichtlich unbewohnt, nach Darstellung des Ortsbeirats steht das Gebäude seit sieben bis acht Jahren leer. Dagegen kann die Stadt nichts unternehmen, die angekündigte Leerstandssatzung liegt noch nicht vor.

Solche Fälle von ungenutztem Wohnraum gibt es auch in anderen Stadtteilen. Der Umfang des Problems ist allerdings umstritten. Rund 13.000 Wohnungen standen nach den offiziellen Zahlen des Zensus von 2022 leer; das sind rund 3,2 Prozent des gesamten Bestands in Frankfurt. Nach Einschätzung des Forschungsinstituts Empirica und des Maklerunternehmens CBRE können aber nur etwa 400 Wohnungen kurzfristig vermietet werden. Das entspricht einer Leerstandsquote von 0,1 Prozent.

Das Hamburger Gewos-Institut, das im Auftrag des hessischen Wirtschaftsministeriums die Grundlagen der neuen Mieterschutzverordnung ermittelte, hat die Daten des Zensus anhand der Entwicklung der Zahl der Haushalte und des Wohnungsbestands fortgeschrieben und kommt für das Jahr 2024 zu einer rechnerischen Leerstandsrate von 1,7 Prozent. Demnach sind ungefähr 3800 Wohnungen ungenutzt.

Die Gutachter weisen aber auch darauf hin, dass ein Leerstand von etwa drei Prozent für einen funktionierenden Markt nötig sei, um zum Beispiel Renovierungen und Mieterwechsel zu ermöglichen. Wird dieser Wert unterschritten, gilt das als Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt, weil angenommen wird, dass sich frei gewordener Wohnraum vor allem wegen der starken Nachfrage schnell wieder vermieten lässt.

Für die Neufassung der Mieterschutzverordnung, die unter anderem regelt, wo die Mietpreisbremse gilt, hat das Gewos-Institut alle 421 hessischen Gemeinden anhand von fünf Kriterien untersucht. Als angespannt gilt ein lokaler Wohnungsmarkt, wenn mindestens vier dieser fünf Kriterien erfüllt sind. Für Frankfurt trifft das zu. Allerdings ist das Ergebnis nicht so eindeutig, wie man es angesichts starker Nachfrage und hoher Mieten erwarten würde.

So weist das Gutachten eine unterdurchschnittliche Entwicklung der Angebotspreise für Mietwohnungen aus. Sie sind demnach in Frankfurt zwischen 2020 und 2025 um vier Prozent gestiegen. Als angespannt würde der Wohnungsmarkt dann gelten, wenn sie mindestens um 6,7 Prozent gestiegen wären. In der Kategorie Miethöhe erfüllt Frankfurt das Kriterium eines angespannten Wohnungsmarktes dennoch – wegen der erstmals zusätzlich berücksichtigten absoluten Höhe der Mieten. Bei Neuvermietungen werden im Schnitt 17,46 Euro je Quadratmeter aufgerufen. Damit wird der Schwellenwert von 10,80 Euro deutlich überschritten.

Auch bei der Mietbelastungsquote, also den Ausgaben für die Wohnungen im Verhältnis zum Einkommen, und bei der Wohnungsversorgungsquote erfüllt Frankfurt die Kriterien. Nur ein Aspekt deutet auf eine Entspannung des Wohnungsmarkts hin: In den Jahren 2019 bis 2024 wurden in Frankfurt überdurchschnittlich viele Wohnungen gebaut. Der Zugang an Wohnungen übertraf die Zahl der zusätzlichen Haushalte um 45 Prozent.

Daraus ergibt sich eine paradoxe Situation: Nur weil es in Frankfurt nach Erkenntnissen der Gutachter vergleichsweise wenig Leerstand gibt, wird die Stadt ermächtigt, gegen leer stehende Wohnungen vorzugehen. Wäre das Leerstandsproblem größer und läge die Quote bei mehr als drei Prozent, würde Frankfurt nur noch drei der fünf Kriterien eines angespannten Wohnungsmarktes erfüllen. Damit entfiele die Rechtsgrundlage für die Leerstandssatzung, die der Frankfurter Magistrat derzeit vorbereitet.

Es gibt einige Gemeinden in Hessen, die eine deutlich höhere Leerstandsquote haben als Frankfurt. Betroffen sind vor allem in ländlichen Regionen wie Odenwald, Spessart, und Rhön, aber auch Teile der Wetterau. In keiner dieser Gemeinden ist der Wohnungsmarkt angespannt. Die Mieterschutzverordnung gilt deshalb dort nicht. Das heißt: Selbst wenn diese Gemeinden es wollten, können sie kein Bußgeld wegen Leerstands verhängen.

Anders sieht es im Frankfurter Speckgürtel aus. Bad Vilbel etwa gehört zu den Städten mit einer rechnerisch negativen Leerstandsquote. Hier ist laut Gutachten zwischen 2022 und 2024 die Zahl der Haushalte schneller gewachsen als die Zahl der Wohnungen. In Kelkheim stehen 2,6 Prozent der Wohnungen leer, das sind rund 360. Die SPD-Fraktion hat den Magistrat Anfang des Jahres aufgefordert, eine Leerstandssatzung zu erarbeiten.

Der Kelkheimer Makler Helmut Christmann, der auch Vorsitzender der Immobilienbörse der Industrie- und Handelskammer Frankfurt ist, hält davon nichts. Er sieht einen hohen Verwaltungsaufwand und erwartet keinen realistischen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes. „Wohnraummangel lässt sich nicht durch symbolische Instrumente beheben“, schreibt er. Auch die Eigentümervereinigung Haus & Grund Frankfurt sieht die geplanten Satzungen kritisch. „Wo kein Leerstand ist, lässt sich auch keiner mobilisieren“, sagt Geschäftsführer Gregor Weil. Haus & Grund Frankfurt fordert den Magistrat auf, die Pläne aufzugeben.

Davon will die SPD im Frankfurter Stadtparlament nichts wissen. „Ich gehe davon aus, dass die drohenden Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro viele Immobilienbesitzer zum Umdenken bewegen und mehr leer stehende Wohnungen wieder in die Vermietung kommen“, sagt der wohnungspolitische Sprecher Rachid Khenissi. Er rechnet damit, dass die Satzung spätestens im Januar im Stadtparlament beschlossen wird. Es könnte der erste Beschluss dieser Art in Hessen sein: Bisher hat keine Gemeinde eine Leerstandssatzung.