Wohnungseigentümergemeinschaft: Kinderlärm schürt Konflikte | FAZ

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Streit dürfte wohl ein Ding der Unmöglichkeit sein. Und auch die Ursache, aus der die meisten Streitfälle entstehen, dürfte überall die gleiche sein: das liebe Geld. Wenn Eigentümer außerdem selbst nicht in ihren Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus wohnen, nehmen die finanziellen Konflikte zu. Warum muss der Garten so aufwendig angelegt werden? Muss die Heizungsanlage wirklich schon erneuert werden? Kann die Dämmung des Flachdaches nicht verschoben werden?

Oft prallen unterschiedliche Interessen aufeinander. Und je höher die Investitionen, desto emotionaler werden die Debatten. Moritz Himmelreich, Geschäftsführer der Matera Hausverwaltung in Berlin, kennt solche Konflikte. Das Unternehmen wurde im Jahr 2017 gegründet und betreut mehr als 10.000 Wohnungseinheiten in Deutschland.

Himmelreich kann jedoch auch mit einem Positivbeispiel aus Berlin-Charlottenburg aufwarten. „Rund 20 Parteien in einem klassischen Berliner Altbau, denkmalgeschützt“, sagt er. In der Gemeinschaft entbrannte ein Streit darüber, ob alle gemeinsam die hohen Kosten tragen sollten, die aus einem Hausschwammbefall von zwei Wohnungen resultierten, darunter auch tragende Holzbalken.

Erst im vergangenen Jahr hat sein Unternehmen mit der Verwaltung dort begonnen. „Gerade die erste Zeit nach einer neuen Übernahme ist für die Verwaltung nicht ganz einfach, weil man die Eigentümer nicht kennt, nicht weiß, wie sie ticken, man muss sich in die ganze Buchhaltung einarbeiten“, sagt Himmelreich. Dann sei ein bauliches Thema schwierig. Ein enger Austausch mit dem Beirat und verschiedene Termine vor Ort haben zur Lösung geführt. Die Sonderumlage konnte beschlossen werden. „Die Gemeinschaft hat diese Kosten gemeinsam geschultert, weil wir viel kommuniziert haben“, sagt er.

In Deutschland gibt es rund zehn Millionen Eigentumswohnungen, organisiert in schätzungsweise mehr als 1,5 Millionen Eigentümergemeinschaften. Für viele Wohnungseigentümergemeinschaften ist es schwer geworden, überhaupt eine Verwaltung zu finden. Viele Hausverwaltungen beenden ihr Geschäft: Die Zahl der Hausverwaltungen ist von rund 24.000 auf 22.000 zurückgegangen.

Ein Grund für den Rückgang sind die Anforderungen an die Mitarbeiter. Früher galt die Arbeit in einer Hausverwaltung als typische Möglichkeit für Quereinsteiger. Heute sind die Anforderungen wegen vieler Gesetze und juristischer Streitfälle gestiegen. Eine Ausbildung ist nötig. Sie sollen Juristen, Kaufleute, Vermittler, Krisenmanager und Projektsteuerer in einer Person sein. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes können Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter bestehen.

Heizkostenabrechnungen, Energieausweise, CO₂-Bepreisung, Legionellenprüfung, Dämmvorschriften, digitale Belegarchive, digitale Kundenportale und die Datenschutz-Grundverordnung: Das alles erfordert detaillierte Kenntnisse. Doch laut Branchenbarometer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) sind rund 70 Prozent der Hausverwaltungen überlastet.

Gerade kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften fällt es schwer, eine Verwaltung zu finden. Das liegt an einer einfachen Rechnung: In einer Gemeinschaft von acht Eigentümern zahlt jeder 30 Euro im Monat für die Verwaltung und damit zusammen nur 240 Euro im Monat. Dafür findet sich kaum eine Verwaltung, denn auch die Löhne sind gestiegen. „Eine zerstrittene WEG mit fünf oder sechs Parteien, da finden Sie heute keine Verwaltung mehr“, sagt Himmelreich.

Zudem sortieren Verwalter nicht nur die Belege und verschicken einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung. Hausverwaltern werden Werte in Millionenhöhe anvertraut. Machen sie Fehler, haften sie oft persönlich.

In einem Mehrparteienhaus kommt es schnell zu Schwierigkeiten, berichtet Himmelreich: „Das ist insbesondere der Kinderlärm, der von vielen Gemeinschaften stark kritisiert wird.“ Das bekämen sie stark zu spüren, auch weil mehr Menschen im Homeoffice arbeiten. Lösen lasse sich das kaum, da Kinder nicht geräuschlos spielen.

Der Anbau von Klimaanlagen, die eine Wohnanlage von außen verändern, sei mehr und mehr Thema. Manche Eigentümer bauen ohne Absprache mit der Gemeinschaft eine Klimaanlage an. Doch das ändere den Gesamteindruck der Immobilie.

Den Fachkräftemangel spürt Himmelreich ebenfalls, wenn er Handwerker beauftragen will. „Dass wir bei kleineren Arbeiten, wie früher, drei Kostenvoranschläge von Handwerkern einholen, das entfällt heute meist“, sagt er. Für größere Sanierungsvorhaben wie die Dämmung eines Hauses werden verschiedene Angebote verglichen. Wenn nur eine Tür erneuert wird, machen sie das nicht mehr.

Regelmäßig sei zu lesen, dass Hausverwaltungen Rücklagen entwendet haben. Das trage kaum zu einem guten Branchenruf bei. Es scheint relativ einfach zu sein, Rücklagen von Hauskonten auf private Konten umzuleiten. Himmelreich will hier mit Transparenz vorbeugen. „Wenn Beiräte üblicherweise Abrechnungen und Kontoauszüge nur einmal im Jahr sehen und prüfen, ist das nach unserer Meinung nicht gut“, sagt er. „Wir machen unsere Konten das ganze Jahr über transparent, sodass so etwas gar nicht erst passieren kann.“

Nach Angaben der Deutschen Energie-Agentur wurden rund zwei Drittel der Mehrfamilienhäuser in Deutschland vor 1979 errichtet und benötigen in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen in Energieeffizienz und Gebäudetechnik. Damit dürfte noch manche Auseinandersetzung auf Eigentümergemeinschaften zukommen.