Wohnungseigentümer können die gerichtliche Ersetzung eines ablehnenden Beschlusses verlangen, wenn konkrete Anhaltspunkte für Pflichtverletzungen eines früheren Verwalters bestehen und die Gemeinschaft untätig bleibt. Die Eigentümergemeinschaft ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet, mögliche Schadenersatzansprüche rechtlich prüfen zu lassen.
Im Streitfall hatte die Eigentümerversammlung einen Antrag abgelehnt, verschiedene Vorgänge aus der Amtszeit des Vorverwalters untersuchen zu lassen. Genannt wurden dabei nicht eingezogene Mieten, doppelt gezahlte Gebühren, mögliche Abrechnungsfehler sowie ein ohne ausreichende Information abgeschlossener Vergleich. Das Landgericht in München sah darin genügend tatsächliche Anhaltspunkte, um zumindest eine anwaltliche Prüfung zu veranlassen.
Das Ermessen der Gemeinschaft sei hier auf null reduziert gewesen, weil objektiv naheliegende Ansprüche im Raum gestanden hätten und keine sachgerechte Abwägung erfolgt sei. Das Gericht ersetzte daher den Beschluss und ordnete die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Prüfung und außergerichtlichen Verfolgung an, begrenzt auf drei Stunden zu je 250 Euro netto.
Eigentümergemeinschaften dürfen substanziierte Verdachtsmomente gegen frühere Verwalter nicht pauschal abblocken. Bestehen nachvollziehbare Hinweise auf Schäden, muss zumindest eine strukturierte Prüfung erfolgen. Das Urteil stärkt damit die Kontrollrechte einzelner Wohnungseigentümer gegenüber Verwaltung und Mehrheit. Gemeinschaften müssen solche Hinweise auf Pflichtverletzungen ernsthaft prüfen und können sich nicht durch bloßes Ablehnen entziehen (Landgericht München I, Urteil vom 30. Juli 2025, Aktenzeichen: 1 S 14732/24 WEG).
Veronika Thormann ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.
