„Die geringere Dynamik ist noch keine Trendwende. Bezahlbare kleine Wohnungen bleiben in vielen Hochschulstädten knapp“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom am IW. Hohe Bau- und Finanzierungskosten bremsten den Ausbau des Angebots. Zusätzliche Regulierung müsse darauf geprüft werden, ob sie Investitionen und Vermietung erschwere.
Studenten geben im Schnitt 54 Prozent ihres Geldes fürs Wohnen aus
Am teuersten ist die der Analyse zugrundeliegenden Musterwohnung abermals in München mit rund 880 Euro im Monat. In Berlin, Frankfurt, Köln, Hamburg und Heidelberg liegen die Werte bei rund 700 bis 725 Euro. Am günstigsten ist die Musterwohnung in Chemnitz mit rund 280 Euro. Beim Muster-WG-Zimmer reicht die Spanne von rund 850 Euro in München bis rund 220 Euro in Chemnitz. Für den Städtevergleich verwendet der Report zwei Modellobjekte: eine 30 Quadratmeter große Musterwohnung für Studenten und ein hypothetisches WG-Zimmer mit 20 Quadratmetern. Die ausgewiesenen Beträge sind kalkulierte Warmmieten, keine Durchschnittswerte tatsächlich abgeschlossener Mietverträge.
Studenten mit eigener Haushaltsführung gaben im Jahr 2025 laut Statistischem Bundesamt durchschnittlich 54 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen aus. 65 Prozent der studentischen Haushalte überschritten die Eurostat-Schwelle für eine Wohnkostenüberlastung: Sie wandten also mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten auf.
Studentenwohnpreisindex liegt im Schnitt bei 2,6
Im ersten Halbjahr 2026 lag der Studentenwohnpreisindex im Schnitt 2,6 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Der Index bildet die qualitäts- und lagebereinigte Entwicklung öffentlich inserierter Neuvertragsmieten ab. Am stärksten verteuerten sich kleine Wohnungen mit weniger als 40 Quadratmetern mit einem Plus von 3,5 Prozent. Bei WG-Zimmern betrug der Anstieg 2,3 Prozent, bei möblierten Wohnungen auf Zeit zwei Prozent. Über die vergangenen drei Jahre stiegen die Mieten in den drei Segmenten durchschnittlich um vier Prozent im Jahr.
Aber die Entwicklungen unterscheiden sich in den Regionen: Die höchsten Zuwächse in den vergangenen drei Jahren verzeichneten die Studienorte Hamburg und Saarbrücken mit jeweils 5,8 Prozent sowie Bochum mit 5,5 Prozent im Jahr. Im vergangenen Jahr gingen die Werte dagegen in Berlin, Frankfurt und Köln zurück. Der Report erklärt solche Rückgänge mit dem schon hohen Mietniveau, Veränderungen im Angebot und kurzfristigen regionalen Effekten. Voigtländer führte die nachlassende Mietdynamik auch auf rückläufige Studentenzahlen an einzelnen Standorten zurück. Eine Entspannung des Angebots sei damit nicht verbunden; vielerorts lasse die Bautätigkeit nach.
Immer mehr möblierte Wohnungen für Studenten
Beim öffentlich sichtbaren Wohnungsangebot ergibt sich ein uneinheitliches Bild. An knapp der Hälfte der untersuchten Hochschulstandorte gab es im laufenden Jahr mehr Inserate für studentische Wohnformen. Besonders stark nahm ihre Zahl in Regensburg, Saarbrücken, Münster, Darmstadt und Bochum zu. Rückgänge verzeichneten dagegen unter anderem Dresden und Rostock sowie Frankfurt, Berlin, Hamburg und Düsseldorf. Vielerorts wuchs vor allem das Angebot an WG-Zimmern. Mehr Inserate bedeuten jedoch nicht automatisch, dass Studenten leichter eine bezahlbare Wohnung finden.
Zwar wird an besonders gefragten Orten weiter überdurchschnittlich viel gebaut. Vielerorts reicht das jedoch nicht aus, um die Wohnraumknappheit zu lindern. Zudem ist die Bautätigkeit an rund zwei Dritteln der untersuchten Standorte in den vergangenen Jahren zurückgegangen, teils sogar deutlich. Damit werden zunehmend die Folgen des Einbruchs bei den Baugenehmigungen seit dem Jahr 2022 sichtbar. Vieles deutet darauf hin, dass das Wohnungsangebot auch künftig nicht mit der Nachfrage Schritt halten wird.
Neben kleinen Wohnungen und WG-Zimmern werden auch immer mehr befristete möblierte Wohnungen vermietet. Genutzt werden diese oft von Studenten, für kurzfristige Aufenthalte oder wenn Personen aus dem Ausland umziehen. Vorübergehende demographische Effekte wie die Rückkehr zum neunjährigen Gymnasium könnten laut der Analyse die Nachfrage regional zeitweise abschwächen, würden aber nichts an der strukturellen Wohnraumknappheit ändern.
Mehr Bedarf an Studentenwohnungen bis 2040
Zwar sinkt die Zahl der Studenten, doch der Report erwartet einen abermaligen Anstieg, sodass das Niveau bis zum Jahr 2040 über dem heutigen liegen wird. Das würde für viele Studienorte auch mehr Druck auf den Wohnungsmarkt bedeuten.
Aufgrund der Entwicklungen sehen die Fachleute Grund zum Handeln, aber auch ein Zeitfenster dafür. „Wenn Studierende ihren Studienort zunehmend nach bezahlbarem Wohnraum statt nach den besten fachlichen Perspektiven auswählen müssen, wird das zum Problem für den Bildungs- und Wirtschaftsstandort Deutschland“, sagt Uwe Schroeder-Wildberg, Vorstandsvorsitzender von MLP. Hohe Wohnkosten dürften nicht darüber entscheiden, welche Bildungswege jungen Menschen offenstünden.
