In 71 hessischen Städten soll künftig die Mietpreisbremse gelten. Das geht aus dem Entwurf der neuen Mieterschutzverordnung hervor, die Wirtschafts- und Wohnungsminister Kaweh Mansoori (SPD) auf Grundlage eines neuen Gutachtens erarbeiten ließ. Bislang mussten sich nur die Vermieter in 49 Städten den strengeren Regeln der Verordnung fügen. Zudem sollen die Kommunen die Möglichkeit erhalten, unbebaute Grundstücke vorrangig kaufen zu dürfen, um dort Wohnungen zu errichten. Opposition und Unternehmer äußern Kritik.
Nach Auskunft des Wirtschaftsministeriums habe ein neues Gutachten des Gewos Instituts ergeben, dass der Wohnungsmarkt in 76 hessischen Kommunen angespannt sei. Fünf dieser Städte hätten jedoch die Möglichkeit genutzt, nicht in die neue Mieterschutzverordnung aufgenommen zu werden, sodass die strengeren Regeln ab November 2026 nur für 71 Kommunen gelten sollen. „Wer eine Wohnung sucht oder um seine Miete bangt, braucht wirksamen Schutz“, begründete Mansoori die Ausweitung und ergänzte: „Wir richten die Regeln danach aus, wo der Druck auf dem Wohnungsmarkt besonders hoch ist.“
Mansoori setzt auf drei Instrumente, um Mieter zu schützen
Um die Lage auf dem Mietmarkt in den Kommunen zu bewerten, war ein neues Gutachten in Auftrag gegeben worden. Allerdings hatte es zuvor Irritationen gegeben, weil das bislang beauftragte Institut Wohnen und Umwelt (IWU) aus Darmstadt im Herbst vergangenen Jahres offenbar zu anderen Ergebnissen gekommen war. Danach habe der Mietmarkt in Frankfurt als nicht mehr angespannt gegolten, und in nur acht Kommunen hätten die Bedingungen für eine Verlängerung vorgelegen. Laut Ministerium seien das aber nur Zwischenergebnisse gewesen. Dem Vernehmen nach soll es sogar mehrere Versionen dieses Gutachtens gegeben haben. Zwischenzeitlich hatte zudem das Amtsgericht Frankfurt die Verlängerung der Mietpreisbremse kassiert. Im Markt herrschte in der Folge Unsicherheit.
Nun liegen die Ergebnisse des Hamburger Gewos Instituts vor, und die neue Mieterschutzverordnung soll in die Anhörung gehen, bevor das Kabinett zustimmen könnte. Mansoori setzt auf drei Instrumente, um Mieter zu schützen: Wird eine bestehende Wohnung wieder vermietet, darf die Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Mietpreisbremse). Bei laufenden Verträgen darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent erhöht werden, und das auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (abgesenkte Kappungsgrenze). In Kommunen ohne angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete in dieser Zeit um 20 Prozent erhöht werden. Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf dem Mieter sechs Jahre lang nicht gekündigt werden.
Mansoori möchte zudem, dass in den Städten mehr gebaut wird. Daher sollen die 71 Kommunen ein Vorkaufsrecht für brachliegende Grundstücke erhalten. In bestimmten Fällen sollen sie Eigentümer zudem dazu zwingen können, auf einem geeigneten Grundstück auch wirklich Wohnungen zu bauen.
„Gift für jeden Wohnungsmarkt“
Die neue Verordnung gilt weiterhin für Städte wie Frankfurt, Wiesbaden, Bad Soden, Eltville, Bad Homburg, Raunheim, Flörsheim und Eschborn. Neu aufgenommen werden sollen unter anderem Bad Nauheim, Friedberg, Gießen, Hanau, Kronberg, Hochheim, Hofheim und Idstein. In Usingen, Viernheim, Kiedrich, Maintal, Pfungstadt und Mörfelden-Waldorf soll die neue Verordnung nicht mehr gelten.
Scharfe Kritik äußerte Younes Frank Erhardt, Geschäftsführer von Haus & Grund Hessen. „Eine Mietpreisregulierung wie die Mieterschutzverordnung ist Gift für jeden Wohnungsmarkt“, sagte er. Sie schrecke Investoren ab und sei daher ein großer Hemmschuh bei der Schaffung von neuem Wohnraum. Zu den Irritationen um die Gutachten sagte Erhardt: „Hier entsteht der starke Eindruck, dass man so lange Gutachten beauftragt, bis eine Methode entwickelt wird, die ein politisch gewünschtes Ergebnis vermittelt.“
Kritik äußert auch Thomas Reimann, Vizepräsident der Vereinigung der hessischen Unternehmerverbände: „Die Ausweitung der Mieterschutzverordnung auf 71 Kommunen ist das falsche Signal. Wohnungsmangel lässt sich nicht wegregulieren.“ Gegenüber dem Gutachten aus dem Jahr 2020 sei die Berechnungsmethodik teilweise verändert worden. Die Auswirkung zeige sich beispielsweise in Frankfurt. Dort liege die Mietpreisentwicklung unterhalb des Schwellenwerts. Erst durch die neue zusätzliche Berücksichtigung der absoluten Miethöhe erreiche Frankfurt vier der fünf erforderlichen Kriterien.
Als „Irrweg“, bezeichnet Dimitri Schulz, wohnungsbaupolitischer Sprecher der AfD-Fraktion, die neue Verordnung. Eine Mietpreisbremse schaffe keine einzige neue Wohnung. Dass die Zahl der Städte von 49 auf 71 steige, belege das Versagen der bisherigen Wohnungspolitik. Ähnlich sieht das Stefan Naas, Fraktionsvorsitzender der FDP: „Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen mögen Mieter kurzfristig vor steigenden Mieten schützen, mittel- und langfristig verschärfen sie jedoch die Wohnungsknappheit.“ Darüber hinaus zeige sich die Unwirksamkeit auch daran, dass die Zahl der Kommunen ausgeweitet werde.
Anders bewerten die Grünen die neue Verordnung. Nach Auskunft von Mirjam Glanz werde die Mietpreisbremse gar nicht genug ausgeweitet, denn das letzte Gutachten des IWU-Institutes habe ergeben, dass in 104 hessischen Kommunen ein angespannter Mietmarkt herrsche.
