Immobilien: Warum Fertighäuser auf dem Vormarsch sind

Was den größten Sehnsuchtswohnort der Deutschen betrifft, dürfte es nicht mehr allzu lange dauern, bis die Hersteller von Holzfertighäusern den nächsten Meilenstein erreicht haben. Wird hierzulande ein Ein- oder Zweifamilienhaus gebaut, dann sind so viele wie nie zuvor vorgefertigt und überwiegend aus Holz. Stein auf Stein oder Betonwand an Betonwand – das ist zwar nach wie vor die häufigste Bauweise fürs Eigenheim. Aber der Anteil der Fertighäuser wächst seit Jahren.
Es ist ein Aufschwung auf einem schrumpfenden Markt. Wurden zur Jahrtausendwende in Deutschland noch knapp 180.000 Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, so waren es im vergangenen Jahr nur noch etwas mehr als 50.000. Es ist ein Abbild von schlechteren Förderbedingungen, höheren Zinsen, konjunktureller Schwäche, steigenden Kosten für Bauland, Material und Handwerker, die diesen Markt beuteln.

In einer Bauwelt mit vielen Verlierern dürfen sich die Fertighaushersteller trotzdem wie kleine Sieger fühlen.
Erstens haben sie die Baukrise schneller hinter sich gelassen als der konventionelle Hausbau, zweitens ist ihr Anteil am gemeinsamen Kuchen in den vergangenen Jahren größer geworden. Vor etwas mehr als zwanzig Jahren war die Branche froh, die Zehn-Prozent-Marke zu durchbrechen.
Dass der Gesamtumsatz der etwa 50 Unternehmen hierzulande und ihre Beschäftigtenzahl unter Druck gerieten, war dennoch unvermeidlich.

Inzwischen ist eine ganz andere Marke in Sicht: Der Anteil von 30 Prozent an den Baugenehmigungen ist in Reichweite. Es dürfte also nicht mehr allzu lange dauern, dann ist jedes dritte in Deutschland gebaute Ein- oder Zweifamilienhaus ein Fertighaus. Die bestehen zwar nicht vollständig aus Holz, aber überwiegend. Beton oder Zement etwa kommen allenfalls in Kellern oder beim Fundament ins Spiel.
Ungeschoren sind allerdings auch die Fertighausbauer nicht davongekommen. Nach dem Corona-Höhenflug, als die Unternehmen kaum noch mit dem Bauen hinterherkamen und mehr als 12.000 Häuser im Jahr fertigstellten, gingen die Bestellungen empfindlich zurück.

Im vergangenen Jahr machten sie nur noch etwas mehr als 8000 Kunden zu Eigenheimbesitzern, was hier und da sogar Arbeitsplätze kostete oder zu Kurzarbeit führte. Eine Entlassungswelle ging immerhin nicht durch die Branche.
Da sich aber auch das dickste Auftragsbuch irgendwann leert, bemühten sich viele Unternehmen um Alternativen. Den Mehrgeschossbau oder die Nachverdichtung – Aufstockungen von Gebäuden etwa – in eng bebauten Städten, die nicht gerade zur Kernregion gehören. Häuslebauer sind vor allem im ländlichen Raum zu Hause.

Dass der Gesamtumsatz der etwa 50 Unternehmen hierzulande und ihre Beschäftigtenzahl unter Druck gerieten, war dennoch unvermeidlich.

Mit dem wachsenden Anteil des Kerngeschäfts Eigenheim am Gesamtmarkt und neuen Gebäudetypen wie Schulen, Kindergärten, Ärztehäusern oder Büroeinheiten geht ein Imagewandel einher, der nicht unbedingt zu erwarten war. Das Holzfertighaus hatte im fmer schon hartleibige Gegner. Anfangs waren es jene Bautraditionalisten, die es für minderwertig sowie weniger wertbeständig und langlebig hielten als Massivhäuser. Sie wurden als Instant-Eigenheime belächelt. Inzwischen sind die in großen Hallen industriell vorgefertigten Fertighäuser auf Augenhöhe – ästhetisch und technisch-funktional.
Sie werden individuell konfiguriert, sind also längst nicht mehr jene Einheitsbauten aus dem Katalog, die Skeptiker anfangs in ihnen sahen, sondern Architektenhäusern ähnlich. Außerdem erfüllen sie ihren Zweck vergleichbar lange: Es kommt vor, dass Fertighausbauer – zumeist familiengeführte Unternehmen – bei Besuchen auf ihr Haus Nummer eins hinweisen, den Stolz der Firmenhistorie sozusagen. Und zwar nicht mithilfe vergilbter Kataloge oder Fotos, sondern mit einem Angebot zum spontanen Besuch. Einige dieser Vorvorläufer heutiger Modelle, gebaut in den Fünfziger- oder Sechzigerjahren, stehen nämlich noch immer. Zum Teil sind sie sogar bewohnt.
Dabei unkten frühe Kritiker, solche Häuser hielten Wetterlaunen nicht stand, seien leicht entflammbar, würden früher oder später im Innern feucht oder drohten anderweitig Schaden zu nehmen. Das war schon damals fern der Realität. Wer heute in einem der vielen Musterhausparks in Deutschland oder bei einem Unternehmen persönlich ein modernes Fertighaus betritt, kann solche Mäkeleien nur für einen schlechten Scherz halten.
Kein Wunder auch, dass Eigenheime aus Holz, genauer gesagt aus Holzrahmensystemen, kaum günstiger sind als Massivhäuser. Im Durchschnitt liegt der Preis zwischen 200.000 und 300.000 Euro für etwa 100 Quadratmeter. Nach oben gibt es keine Grenzen. Je nach Größe und Ausstattung ist eine halbe Million Euro schnell erreicht, und wer liquide genug ist, kann auch eine siebenstellige Summe investieren.
Es gibt Hersteller, die im Luxussegment sehr erfolgreich sind. Dort hört man mitunter von einer untypischen Kundenklientel: Nicht nur Familien suchen sich dort Häuser aus, sondern auch finanzstarke Geschäftsleute, die ein ansehnliches Fertighaus am Meer besitzen wollen und aus den Millionen-Metropolen, in denen sie ihr Geld verdienen, am Wochenende mit dem Helikopter anreisen.
Aber auch die Unternehmen selbst haben sich verändert. Waren es früher kleine Zimmereien, die sich den Bau eines Holzhauses vorgenommen haben, so erinnern die Hersteller heute an Industriebetriebe, mit hoher Automation und Serienfertigung. In den Produktionshallen werden Wände und ihre Bestandteile – Leitungen, Fenster, Dämmung, Putz – in einer Geschwindigkeit und Präzision zusammengesetzt, die an klassische Industrien erinnert.
Dass die Häuser vorgefertigt und nicht auf der Baustelle errichtet, sondern mit Lastwagen dorthin gebracht werden, ist einer der Vorteile, die die Branche zu nutzen weiß. Bei ihr wird im Trockenen gearbeitet, was es einfacher macht, Handwerker zu finden, die überall knapp sind. Außerdem ist die Bauzeit kürzer. Ein Fertighaus ist in wenigen Monaten fertig, die Endmontage auf der Baustelle dauert sogar nur wenige Tage. Massivhäuser können da nicht mithalten. Kommt hinzu, dass die Unternehmen Preisgarantien geben, Kostensteigerungen und böse finanzielle Überraschungen während des Baus also ausbleiben.

Trotzdem ist der Fertighausbau nicht überall gleichermaßen wohlgelitten. So ist er sein starkes Nord-Süd-Gefälle nie losgeworden. In südlichen oder südwestlichen Bundesländern liegt der Anteil an allen Baugenehmigungen bei mehr als 30 Prozent, im Vorreiterland Baden-Württemberg sogar bei mehr als 40 Prozent und in Hessen nur knapp darunter, während einige nördliche Bundesländer zwischen 10 und 20 Prozent verharren. Aber auch dort gibt es (historisch gewachsene) Ausnahmen, Mecklenburg-Vorpommern etwa. Im Ausland liegt Österreich auf Höhe Bayerns oder Sachsens, also weit oberhalb der 20-Prozent-Marke. Schweden mit mehr als 80 Prozent und die USA mit mehr als 90 Prozent sind andere Welten für Holzhäuser.
Dort dürfte auch der politische Gegenwind geringer sein. In Deutschland hingegen nehmen die Unternehmen und der Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) eine gewisse Gegnerschaft gegenüber ihrem Kernprodukt wahr, kaum dass sie die qualitative Geringschätzung ihrer Produkte hinter sich gelassen haben.
In dieser Lesart gilt ein Eigenheim als Flächenvielfraß, als Ausdruck von Bauwahn und überkommenes Relikt aus fernen Zeiten. Das führt zu dem paradoxen Ergebnis, dass sich die Nachhaltigkeitsbranche Fertigbau, der Holz alles ist, ausgerechnet von jener Partei missverstanden fühlt, die ihr am nächsten sein müsste. In den Grünen sieht sie nicht gerade Eigenheimanhänger. Sie wird sie sich anderswo suchen müssen. Das zumindest gelingt vergleichsweise gut.