Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein neuer Eigentümer vermieteter Liegenschaften nicht an frühere Spendenzusagen des Voreigentümers gebunden ist. Das trifft auch dann nicht zu, wenn diese Zuwendungen die wirtschaftliche Erfüllung der Mietpflichten des Mieters sicherten. In dem Streitfall mietete eine gemeinnützige Stiftung Räume für ein Museum zu einer erheblichen Miete. Der damalige Vermieter gewährte vierteljährliche Spenden, die zur Deckung der Mietzahlungen dienten.
Doch nach dem Verkauf des Gebäudes stellte die neue Eigentümerin die Zuwendungen ein. Die Stiftung geriet in Zahlungsunfähigkeit. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis und klagte auf Räumung sowie Zahlung der offenen Rückstände. Die Stiftung sah in den Spenden eine quasivertragliche Verpflichtung.
Der Bundesgerichtshof gab der Vermieterin recht. Spendenzusagen konstituieren keine vertraglichen Pflichten des Mietverhältnisses, sondern freiwillige, unentgeltliche Zuwendungen mit lediglich wirtschaftlichem Bezug. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) regelt Paragraph 566 den Eintritt des Erwerbers ausschließlich in Rechte und Pflichten, die unmittelbar aus dem Mietvertrag selbst resultieren.
Das Gericht wies zudem die Argumentation der Stiftung zurück, die Vereinbarung als Scheingeschäft zu qualifizieren. Die Parteien hatten sie ernsthaft getroffen, unter anderem um steuerliche Vorteile für den Spender zu realisieren. Dennoch behielt die Zusage rechtlich ihren Charakter als Spende.
Das Ausbleiben solcher Zuwendungen entbindet den Mieter keinesfalls von seiner Mietzahlungspflicht. Er trägt vielmehr das Risiko mangelnder Einnahmen oder externer Finanzierungen. Das Urteil schafft Rechtssicherheit und mahnt zu klarer Vertragsgestaltung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. November 2025, Aktenzeichen: XII ZR 106/23).
Fiona Ruby ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.
