Über teure Wohnungen, niedrigere Baustandards und hohe Handwerkerkosten
Frau Schöberl, Sie verwalten Immobilien für größere Kapitalanleger. Wollen Investoren überhaupt noch nach Deutschland?
Ich erlebe eine Rückbesinnung auf Europa! In den vergangenen Jahren haben viele Investoren gesagt: Wir sind in Deutschland aktiv, aber jetzt gehen wir nach Asien oder Amerika. Das dreht sich gerade. Institutionelle Kunden bewegen sich wieder zurück nach Europa. Der Pferdefuß: Alle hätten gern Rechenzentren, aber es gibt nicht genug Rechenzentren zum Investieren.
Wohin fließen dann die Investitionen in Deutschland?
Die Investoren schauen auf Wohnen, auf Logistik, auf Rüstungsimmobilien, auch auf Hotels und selten auf Büros. Ich habe aktuell Kapitalanlagen von zwei Milliarden Euro in Wohnimmobilien. Da würde ich gern noch mehr wachsen. Die Investoren brauchen aber vier Prozent und mehr als Ausschüttungsrendite. Sonst können die sich auch risikolose Staatsanleihen kaufen. Wenn ich Wohnungen kaufe, kann ich maximal das 20-Fache oder 21-Fache der Jahresnettokaltmiete zahlen. Doch dafür bekomme ich größere Wohnimmobilien selten.
Wie viel Gewinn machen Sie mit solchen Wohnimmobilien?
Gewöhnlich ist für Neubauwohnungen eine Ausschüttungsrendite von 3,25 bis 3,5 Prozent ohne Förderung möglich. Die Baukosten sind stark gestiegen, aber die Mieten dürfen nicht so stark zulegen. Wer in Deutschland Wohnungen baut, braucht dafür eine Miete von rund 20 Euro je Quadratmeter. Das ist eine magische Grenze: Selbst in Frankfurt oder München wollen Mieter so viel nur ungern zahlen. Dadurch haben Sie eine hohe Fluktuation. Wer eine ältere, günstigere Wohnung findet, zieht um.
Lohnt sich der Bau neuer Mietwohnungen nicht?
Damit sich der Neubau rechnet, müsste die erzielbare Neubaumiete noch höher liegen als heute. Deshalb prüfen wir, wie sich diese Wirtschaftlichkeitslücke schließen lässt. Es gibt umfangreiche Fördermittel für Sozialwohnungen und für energetisch anspruchsvolle Gebäude. Die Bundesregierung, die Bundesländer und viele Kommunen bieten dafür unterschiedliche Programme an. Wenn man diese Fördermöglichkeiten intelligent kombiniert, könnten sie einen Teil der hohen Baukosten abfedern. Auf dieser Basis können meine Investoren auch in bezahlbaren Wohnraum investieren.
Für die Investoren reicht auch eine Rendite von vier Prozent?
Ich versuche, sie zu überzeugen, dass die Vermietung ein risikoarmes Geschäft ist, und deswegen sollten sie das machen. Sie rennen mir aber nicht die Türen ein. Einem deutschen Versorgungswerk habe ich gesagt: Es ist Ihre patriotische Pflicht, in deutschen Wohnungsbau zu investieren. Da war die Antwort: Es ist zuvorderst meine Pflicht, genügend Rendite zu erwirtschaften, damit meine Pensionäre später eine gute Rente haben. Das ist auch richtig so. Daher hilft alles, was die Baukosten senkt, damit wir weniger Fördermittel brauchen. Toll wäre, wenn die Baukosten auf 3000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche sinken und nicht mehr bei 4500 oder 5000 Euro liegen.
Wer verdient mehr an den hohen Baukosten: die Handwerker oder die Materialhersteller?
Wir haben höhere Personalkosten. Handwerkerrechnungen sind in den vergangenen zehn Jahren um 65 Prozent gestiegen. So stark sind die Mieten nicht gestiegen.
Die Politik will Vorschriften drosseln. Bauministerin Verena Hubertz (SPD) setzt auf den Wohnungsbauturbo. Wird Bauen günstiger?
Der Bauturbo wird hoffentlich den langen Zeitraum bis zur Baugenehmigung verkürzen. Wer ein Grundstück für zehn Millionen Euro kauft, muss erst einen Bauantrag stellen. Vielleicht dauert es sechs Jahre bis zum Bebauungsplan. Dann zahlt der Käufer trotzdem Zinsen für den Kredit, den er bekommen hat. Alles, was beschleunigt, hilft. Wenn sich jetzt noch die Wirtschaftsaussichten bessern und die allgemeine Zuversicht steigt, sollte es gehen.
Müssen dafür die Baustandards sinken?
Wenn wir die Deckendichte anschauen, sind wir im Wohnhaus bei 18 Zentimetern, das ist die anerkannte Regel der Technik. Es gibt kein Gesetz, das vorschreibt, dass 14 Zentimeter nicht ausreichen. Das würde auch gehen. Wenn aber ein Mieter in einem solchen neuen Wohnhaus sagt, ich höre jetzt meinen Nachbarn, wie der durch das Zimmer geht, und dann seine Miete mindert, hat er eine Chance, dass er vor Gericht gewinnt. Ein Richter kann sagen, dass nach anerkannten Regeln der Technik aber eine Deckendichte von 18 Zentimetern normal ist.
Kennen Sie solche Fälle?
Ja. Es wird einfach zu viel geklagt. Das ist die Schwierigkeit mit dem geplanten Gebäudetyp E: Solange das Bauen mit geringeren Standards nicht rechtssicher ist, machen wir das nicht.
Wenn der Gebäudetyp E kommt, werden die Wohnungen eine schlechtere Qualität haben und die Mieter sich gegenseitig hören?
Es geht hier um an die Realität angepasste Standards. Meine Hoffnung ist, dass mit dem Gebäudetyp E mehr gebaut wird. Es kann sein, dass eine Wohnung in München dann trotzdem für 18 Euro je Quadratmeter vermietet wird. Aber wenn mehr gebaut wird und mehr Angebot kommt, reduziert das die Miete. Wir haben als Investor parallel in Dresden und Leipzig Neubauten gekauft und diese selbst vermietet. Wir hatten dieselben Mietpreise angenommen, aber in Leipzig lag die Miete für ähnliche Wohnungen 50 Cent höher je Quadratmeter.
In Dresden mussten wir mit der Miete runtergehen. In der Stadt hatte es über mehrere Jahre viermal so viele Baugenehmigungen wie in Leipzig gegeben. Das Wohnungsangebot war höher. Das kann auch mit dem Gebäudetyp E mit geringeren Standards passieren, wenn dadurch wieder mehr gebaut wird.
Wie viele Baufertigstellungen erwarten Sie in diesem Jahr?
Wir hatten vor einem Jahr nur 206.000 neue Wohnungen. Wenn wir das wieder erreichen, bin ich dankbar. Aber ich glaube, es werden weniger.
Wann geht es für die Immobilienwirtschaft wieder bergauf?
Die Baugenehmigungen gehen wieder nach oben, aber die Aufträge noch nicht. Dafür müssen Projektentwickler erst Käufer für die geplanten Immobilien finden. Für den Kauf von Eigentumswohnungen brauchen die Menschen wieder Zuversicht. Und institutionelle Investoren wollen Ausschüttungen von mehr als vier Prozent. Ich bin pessimistisch: Ich glaube, dass es noch zwei Jahre dauert, bis die Bauaufträge wieder zulegen.
