Teure Mieten in Frankfurt: Wie viel darf ein Vermieter verlangen?

Auf die Mieterschutz- und Eigentümervereine in Frankfurt könnte in nächster Zeit Arbeit zukommen. Seit Kurzem ist der neue Mietspiegel in Kraft, wonach die Mieten in der Stadt im Vergleich zur letzten Datenaktualisierung vor zwei Jahren im Durchschnitt um 6,8 Prozent auf eine durchschnittliche Miete von 12,28 Euro gestiegen sind. Nach Angaben des Frankfurter Wohnungsamts gibt es im individuellen Fall aber auch Steigerungen von bis zu 20 Prozent. Damit haben Vermieter jetzt mehr Spielraum, um die Miete nach oben anzupassen. Umgekehrt gibt es auch Fälle, in denen Vermieter auf Mieterhöhungen vorerst verzichten müssen, etwa weil nach dem neuen Mietspiegel bestimmte Wohnlagen anders bewertet werden als bislang.

Grundsätzlich gilt: Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, muss er dies mit dem Mietspiegel und der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete begründen. Einfach sagen: Weil alles teurer geworden ist, muss jetzt auch die Miete steigen – das darf der Vermieter nicht, wie Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB-Mieterschutzvereins Frankfurt, deutlich macht.

Der deutsche Mietmarkt ist streng reguliert. So darf die Miete in Städten wie Frankfurt, mit einem angespannten Wohnungsmarkt, im laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen. In Orten ohne Wohnungsmangel ist eine Anhebung um bis zu 20 Prozent in drei Jahren erlaubt. Das nennt man Kappungsgrenze. Außerdem müssen Vermieter Wartezeiten einhalten. Eine Erhöhung ist frühestens 15 Monate nach der letzten Mietanpassung zulässig. Der Vermieter darf also nicht ein halbes Jahr, nachdem die Miete erhöht worden ist, abermals erhöhen.

Darüber hinaus gehört Hessen zu den Bundesländern, die auch für Neuvermietungen über die sogenannte Mietpreisbremse Grenzen eingezogen hat. Ein Bundesgesetz ermächtigt die Länder seit 2015, die Mietpreisbremse in Städten und Gemeinden anzuwenden, in denen der Wohnungsraum angespannt ist. In Hessen gilt sie inzwischen in 49 Kommunen. Die Anwendung der Mietpreisbremse muss zum Schutz der Vermieter allerdings alle fünf Jahre neu begründet werden. Weil das nach Auffassung des Frankfurter Amtsgerichts vom hessischen Wirtschaftsministerium zuletzt nicht ordnungsgemäß gemacht wurde, hat das Gericht die Mietpreisbremse für unwirksam erklärt. Bis November soll nun eine neue Mieterschutzverordnung erstellt werden.

Der neue Mietspiegel 2026 für Frankfurt gilt seit Ende Juni. Er ist auch für Mieter ein wichtiges Instrument. Sie können damit überprüfen, ob ihre Miete angemessen ist. Grundlage für die Berechnung ist die Basis-Nettomiete, die dem reinen Mietwert der Wohnung im Standardzustand entspricht. Sie gilt es zunächst anhand von Größe der Wohnung und Baujahr festzulegen. Hinzu kommen Zu- und Abschläge für verschiedene Merkmale (etwa Lage, Wohnungstyp, Grundriss, Bad- und Sanitärausstattung, Heizung, Warmwasserversorgung, Bodenbeläge), die am Ende die ortsübliche Vergleichsmiete ergeben.

Über den Mietspiegel-Rechner, den die Stadt Frankfurt online zur Verfügung stellt, können Mieter ganz einfach selbst rechnen. Mit der ausführlichen Mietspiegel-Broschüre, die die Stadt auch in gedruckter Form und gratis herausgibt (etwa im Tourismusbüro oder auf Bestellung), geht das ebenfalls. Mit dem Online-Rechner ist es aber einfacher. Er erledigt viele Angaben automatisch, die man sich in der Broschüre erst mühsam erarbeiten müsste, und schließt nicht zulässige Kombinationen aus.

Aber auch online steht der Mieter vor Hürden. Es geht schon los bei der Frage nach der Mietfläche. Schließt die Angabe im Mietvertrag den Balkon mit ein? Muss dieser abgezogen werden, und wenn ja, in welcher Höhe? Auch kann die Abfrage nach Merkmalen zur energetischen Ausstattung Fragen aufwerfen. Das Baujahr der Immobilie ist nicht jedem bekannt. Und wer weiß schon, ob und wie gut Dach und Wände gedämmt sind und ob die Fenster Zwei- oder Dreifachverglasung haben?

Mit jedem Punkt, der abgefragt wird, steigt oder fällt die Netto-Basismiete. Günstiger werden kann es nach dem neuen Spiegel unter Umständen deshalb, weil es bei den Lage-Zuschlägen keine pauschalen Stadtteilwerte mehr gibt. Vielmehr werden Adressen in bestimmte Kategorien eingeordnet. Das kann auch mal in ein und derselben Straße zu einer unterschiedlichen Bewertung führen. Außerdem entfällt der zusätzliche Zuschlag für die Innenstadtlage von 1,13 Euro im neuen Mietspiegel, was bei einer 58 Quadratmeter großen Wohnung rund 65 Euro weniger Miete im Monat bedeutet. Auch wird die Deckenhöhe mit einem geringeren Zuschlag bewertet als bisher.

Abzüge gibt es bei schlechter Ausstattung. Ist ein Wohn- oder Schlafraum etwa nur durch einen anderen Raum zu erreichen, ein „gefangener Raum“, sind 64 Cent je Quadratmeter abzuziehen. 27 Cent sind es, wenn Wasser-, Gas- und Elektroleitungen auf Putz liegen – es sei denn, es handelt sich nur um kurze Zuleitungen, etwa innerhalb von Heizkörpernischen.

Für einen Aufzug nennt der Mietspiegel einen Zuschlag von 65 Cent je Quadratmeter Wohnfläche, aber nur dann, wenn die Wohnung im vierten bis sechsten Geschoss des Gebäudes liegt. Ein WC, das an der Wand hängt, bedeutet 19 Cent extra, ein Fenster im Badezimmer ebenfalls. Die Dusche ist „hochwertig“ (plus 95 Cent Zuschlag) dann, wenn der Rand der Duschwanne maximal zwei Zentimeter über dem Badezimmerboden liegt und die kürzeste Seite der Duschwanne mindestens einen Meter lang ist – ein Fall für den Zollstock.

Mit dem Ende der Berechnung steht dann die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter fest. Der Mieter hat damit eine gute Basis, um zu schauen, ob der Mietzins im Rahmen liegt. Im Falle einer Mieterhöhung hat der Mieter nach Eingang der schriftlichen Ankündigung drei Monate Zeit, um die Miete zu überprüfen und zu reagieren.

Bei Fragen finden Mieter Hilfe beim Frankfurter Amt für Wohnungswesen, das eine Mieterberatung anbietet. Auch Mietervereine helfen bei der Überprüfung, das setzt in der Regel jedoch eine kostenpflichtige Mitgliedschaft voraus. Der Vorteil: Vereine wie der DMB Frankfurt übernehmen bei einem Widerspruch gegen eine Schreibgebühr auch den Schriftverkehr, eine Rechtsschutzversicherung (ohne Selbstbeteiligung) ist beim DMB eingeschlossen. Mieterschützer Janßen hebt hervor, es mache einen großen Unterschied, wenn sich ein Mieter nicht nur beraten, sondern auch vom Verein vertreten lasse. „Das hat oft eine völlig andere Wirkung.“

Beträge von 15 und 16 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt seien inzwischen „völlig üblich“, sagt Janßen. Wenn im Oktober das Wintersemester beginnt und viele Studenten eine Bleibe in der Stadt suchen, zahlen viele in der Not auch mehr. Der DMB-Geschäftsführer empfiehlt, die Zahlen im Auge zu behalten. Er berichtet von einem Fall, bei dem ein Eigentümer einzelne Zimmer in einer Wohnung an Studenten vermietete und für ein 16 Quadratmeter großes Zimmer bei gemeinsamer Bad- und Küchenbenutzung eine Kaltmiete von 850 Euro verlangte, plus 170 Euro Nebenkosten. „Damit sind wir im Bereich des Mietwuchers, und das ist strafbar.“

Dass es sich lohnen kann, zu reagieren, haben in einem kürzlich bekannt gewordenen Fall Studenten aus einer früheren Wohngemeinschaft im Frankfurter Nordend erfahren. Vier Jahre lang hatten sie eine Miete bezahlt, die die ortsübliche Vergleichsmiete in der Spitze um 103 Prozent überstieg, wie die Stadt mitteilte. Die Stadt ging juristisch dagegen vor. Die Studenten bekamen 26.700 Euro zurück. „Ein toller Erfolg“, sagt Janßen.