Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf ihren Verwalter dauerhaft ermächtigen, bei Geldknappheit vorübergehend Beträge aus der Erhaltungsrücklage zu entnehmen – auch ohne feste inhaltliche Vorgaben. Die Erhaltungsrücklage ist das Ersparte der Gemeinschaft für größere Reparaturen. Zugleich darf eine Jahresabrechnung nur solche Grundbesitzabgaben verteilen, die im Abrechnungsjahr wirklich gezahlt wurden. Das hat das Landgericht Köln entschieden.
Eine Eigentümerin hatte sich gegen zwei Beschlüsse ihrer Gemeinschaft gewehrt. Es ging zum einen um die Jahresabrechnung für das Jahr 2023. Zum einen rügte sie mehrere Fehler bei der Verteilung der Kosten. Zum anderen widersprach sie der Ermächtigung des Verwalters, bei Engpässen Geld vom Rücklagenkonto auf das laufende Konto umzubuchen.
Das Gericht gab ihr nur in einem Punkt recht. Für das dritte und vierte Quartal 2023 wurden in der Abrechnung Grundbesitzabgaben verteilt, obwohl die Lastschriften geplatzt waren und das Geld in dem Jahr nicht floss. Eine Abrechnung darf aber nur tatsächliche Zahlungen ausweisen, keine bloßen Buchungen. Insoweit war der Beschluss ungültig.
Im Übrigen blieb die Klage jedoch erfolglos: Der Verwalter darf zur Zwischenfinanzierung auf die Rücklage zugreifen, sofern er die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung einhält. Eine Gemeinschaft kann ihrem Verwalter also weitreichende Befugnisse übertragen. Wer eine Abrechnung angreift, muss genau benennen, welche Beträge falsch sind, und warum (Landgericht Köln, Urteil vom 30. März 2026, Aktenzeichen 15 S 6/25).
Veronika Thormann ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.
