In Bremen werden aus Gewerberäumen bald Wohnungen. Zwei solcher Umbauprojekte kurz vor dem Abschluss, weitere sind in den Startlöchern. An der Sögestraße 59, einer der Haupteinkaufsstraßen der Stadt, ließen die Gebäudeeigentümer Johannes Aderholz und Klaus Meier ihr Geschäftshaus umbauen. Das Ziel: Einzelhandel und Wohnen miteinander zu verbinden. Das Gebäude mit einer Bruttogeschossfläche von 1400 Quadratmetern hat elf Wohnungen in den Obergeschossen neben einer neugestalteten Handelsfläche im Erdgeschoss bekommen. „Der Grundriss mit einzelnen Räumen zwischen 45 bis 75 Quadratmetern legte die Neunutzung als Wohnfläche nahe“, sagt der Immobilienentwickler Aderholz.
Doch die Mehranforderungen für Wohnungen bremsen solche Bauvorhaben schnell wieder aus. In diesem Fall hilft es, dass das Gebäude zwischen zwei Straßen liegt: Dadurch seien die geforderten zwei Fluchtwege im Rahmen des Brandschutzes leicht erfüllt, sagt Aderholz. Ein anderer Kostentreiber sei das Thema Licht. Anders als bei klassischen Wohngebäuden sind hier Teile der Fläche weit von einem Fenster entfernt.
Die Projektentwickler wünschen sich insgesamt mehr Beweglichkeit beim Planungsrecht und beim Baurecht und mehr Augenmaß bei den Vorschriften. „Wenn es bei der Umnutzung dieselben Anforderungen wie im Neubau gibt, entscheiden sich viele Investoren, das Projekt am Ende lieber nicht zu realisieren“, sagt Aderholz. Allein der technische Aufwand sei dann kaum kalkulierbar und halte Eigentümer ab, weil die Kosten nicht mehr darstellbar seien.
30.000 Euro für eine umgebaute Wohnung
Bezahlbarer Wohnraum ist zurzeit Mangelware in den Städten. Wenn aus nicht mehr benötigten Büros und Geschäften Wohnungen werden, kann das helfen. Auch Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) setzt auf den Umbau und dafür auf das neue Bundesförderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“: Seit Juli gibt es darüber einen Zuschuss von bis zu 30.000 Euro für jede neue Wohnung in leer stehenden Gewerbeimmobilien.
Diese Umnutzung von Büros und auch Einzelhandel kann ein kleiner Baustein zur schnellen Wiederbelebung von Gewerbeflächen sein. „Um hier den Impuls so stark wie möglich zu setzen, bringen wir einen Zuschuss auf die Straße, der nicht zurückgezahlt werden muss“, sagt Hubertz. Rund 300 Millionen Euro stehen zunächst zur Verfügung. Damit kann es Unterstützung für 10.000 Wohnungen geben.
Allerdings steigen die Baukosten. Der Baupreisindex ist seit 2021 um 37 Prozent gestiegen, wie das Statistische Bundesamt im April 2026 meldete. Die umfangreichen regulatorischen Vorgaben wurden zuletzt am diesjährigen Wohnungsbautag der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE Kiel) kritisiert. Der Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft ZIA beziffert den Leerstand in den 127 größten deutschen Büromärkten auf insgesamt 12,5 Millionen Quadratmeter. Im Vergleich zu 2019 hat sich der Leerstand damit mehr als verdreifacht.
Die Innenstadt wandelt sich zum Wohnraum
Optimistisch ist Jens Lütjen, Inhaber des überregionalen Beratungsunternehmens Robert C. Spies mit hanseatischem Wurzeln. „Jetzt ist das richtige Zeitfenster, um etwas zu bewegen“, sagt er. Lütjen meint damit nicht drei, vier neue Luxuswohnungen in höheren Etagen zentraler Büroimmobilien, sondern die stadtplanerische Neuausrichtung des Stadtzentrums.
In Bremen wird die Innenstadt im großen Stil über die nächsten Jahre umgebaut. Auch die Politik sieht dort Wohnen als unverzichtbar. Die Bremer Wirtschaftsförderung sieht Umwandlungen von leer stehenden Gewerbeimmobilien zu Wohnraum generell positiv. Willkommen sei alles, was die Innenstadt weiter belebe: Im Zuge der bevorstehenden Neuordnung der Bremer Innenstadt mit Großprojekten wie Parkhaus Mitte, Domsheide und dem Kaufhof-Gebäude könne in den Folgejahren ein „großer Wurf“ gelingen.
Wenn es nach Immobilienfachmann Lütjen geht, dürften es zwischen 300 und 400 Wohnungen im Zuge von hybrider Neunutzung werden, beispielsweise in „älteren“ Bürobeständen. „Das Thema ‚Büros zu Wohnraum‘ ist schon vor rund zehn Jahren diskutiert worden“, sagt er. „Der Investitionsdruck auf Bürogebäude ist in der aktuellen Situation jedoch nochmals gestiegen.“
Die Mischung soll es richten
Unvermietete Büros senken den Ertragswert einer Immobilie. Dieser ist jedoch entscheidend für Kreditkonditionen, die sich dadurch verschlechtern können. Dadurch entsteht Druck auf die Eigentümer, zu investieren, um die Immobilie wieder attraktiv zu machen – egal ob als Büro oder als Wohngebäude. Die Transformationsphase biete daher Lütjen zufolge Chancen, Büroimmobilien für ein zweites Leben fit zu machen. Das kann eine komplett geänderte Nutzung oder auch ein hybrides Konzept sein. Eine solche Mischnutzung mit altem und neuem Zweck ist in der Sögestraße 59 zu sehen.
Auch im Bremer Brill-Quartier setzen die Eigentümer auf einen guten Mix mit neuem Wohnraum. Annika Reineke, Geschäftsführerin des Immobilienverwalters Wallhaus, sieht angesichts vieler ineinandergreifender Einzelprojekte positiv in die Zukunft. Das Momentum sei gerade aufseiten der Hansestadt, viele regionale wie überregionale Akteure seien hier abgestimmt aktiv. Konkret meint Reineke das frühere Areal der Sparkasse Bremen am Brill: Auf der Fläche von 50.000 Quadratmetern entsteht ein Berufscampus, dazu sollen Wohnungen mit dem KfW-Sonderprogramm im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus noch entstehen. Der Bund gibt dazu den für die Förderung zuständigen Bundesländern Finanzhilfen.
Zudem ist nach Aussage Reinekes der Bauantrag für 63 neue Wohnungen am Brill gestellt. Dort, wo früher ein Möbelhaus und etwas später ein Lagerhaus beheimatet waren, solle bis 2028 ein neues Wohnquartier entstehen. Die Investition sei auch dadurch zu bewerkstelligen, dass ein leer stehendes Nachbarhaus abgerissen und neu gebaut wird: „Somit können die im Sinne des Brandschutzes nötigen zwei Fluchtwege bei der Umnutzung des Lagerhauses unproblematisch realisiert werden“, sagt Reineke. Am Ende steht für sie im besten Falle eine durchmischte, abwechslungsreiche und quirlige Bremer Innenstadt.
Auch die Umnutzung des ehemaligen Bankgebäudes der früheren Greensill Bank in der Bremer Martinistraße ist fast fertiggestellt. Restaurant und Waschsalon plus Coworking-Flächen im Erdgeschoss haben schon geöffnet. 167 möblierte Wohnungen mit Flächen von 25 bis 65 Quadratmetern sollen in den oberen Etagen folgen. Wohl im kommenden Jahr bietet der Betreiber Limehome diese zur Buchung an, vornehmlich für Berufstätige, die vorübergehend in der Stadt arbeiten.
„Wir haben sehr viele Projekte durchkalkuliert“
Um ein Gewerbegebäude in ein Wohnhaus umzubauen, sind viele technische Bedingungen, der Standort und der Grundriss zu berücksichtigen. Das Bauunternehmen Zech Group schaut sich solche Vorhaben immer wieder an. „Wir haben sehr viele Projekte durchkalkuliert und haben am Ende bislang nur ein einziges umgesetzt“, sagt ein Sprecher des international tätigen Unternehmens. Im Kölner Stadtviertel Ehrenfeld baut die Zech-Gesellschaft Wohnkompanie etwa 450 neue Wohnungen auf einem früheren Güterbahnhofareal mit revitalisierten Bestandsgebäuden. Das Unternehmen hofft beim Wohnungsbau in naher Zukunft auf vereinfachte Baumöglichkeiten und Planungskonzepte des „Gebäudetyp E“, was auch die ARGE Kiel in ihrer Studie als Lösung vorschlägt. Das Motto lautet „Einfacher bauen, günstiger und schneller“.
Auf Umbauten schaut auch Lars Wübben, privater Investor und Bauunternehmer in vierter Generation aus Bremerhaven. Er wüsste sofort „einige passende Altobjekte, wo kleinteiligere Flächen wie Anwaltsbüros in den oberen Etagen zu Wohnraum gestaltet werden könnten“. Nicht zurückzahlbare Zuschüsse oder vergünstigte Zinsen hält er für gute Anreize.
In der Praxis sei es jedoch so, dass dieser Kredit der KfW nur über die finanzierende Bank in Anspruch genommen werden könne: Das nennt Wübben den für ihn entscheidenden „Flaschenhals“. Denn angesichts ohnehin gebremster Nachfrage am Büromarkt würden in aller Regel bei konkreten Projekten nur die Eigenprodukte der jeweiligen Bank bevorzugt zum Zuge kommen. Die Ertüchtigung von Bausubstanz ist laut Wübben deutlich anspruchsvoller als der Neubau. Er plädiert auch für Sanierungen für den „Hamburg-Standard“, der wie der „Gebäudetyp E“ auf Reduzierung und Vereinfachung setzt.
Entwickler Aderholz sieht das ähnlich: „Wenn es bei der Umnutzung dieselben Anforderungen wie im Neubau gibt, entscheiden sich viele Investoren, das Projekt am Ende lieber nicht zu realisieren“, sagt er. Allein der technische Aufwand sei dann kaum kalkulierbar und halte Eigentümer ab, weil die Kosten nicht mehr darstellbar seien.
