Eine zu hohe Vormiete darf bei einer Neuvermietung nicht automatisch als Maßstab dienen, wenn sie schon gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat. Geklagt hatten Mieter einer Berliner Wohnung. Der Vermieter verlangte bei Vertragsbeginn eine Nettokaltmiete von 891 Euro und berief sich darauf, dass dieser Betrag schon von den Vormietern gezahlt worden sei.
Nach Ansicht der neuen Mieter verstieß die verlangte Miete jedoch gegen die Mietpreisbremse. Sie forderten die zu viel gezahlte Miete zurück und wollten feststellen lassen, welche Miete tatsächlich zulässig ist.
Das Landgericht gab den Mietern recht. Zwar erlaubt das Gesetz grundsätzlich, bei einer Neuvermietung die zuletzt geschuldete Vormiete weiter zu verlangen, auch wenn sie über der eigentlich zulässigen Grenze liegt. Dieser Bestandsschutz gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Nach Auffassung des Gerichts fällt eine Vormiete von vornherein nicht unter diesen Schutz, wenn sie selbst schon unter Verstoß gegen die Regeln der Mietpreisbremse vereinbart wurde.
Allerdings machte das Gericht auch deutlich, dass eine zunächst unzulässige Miete später Bestandsschutz erlangen kann. Das ist möglich, wenn der Vormieter im laufenden Mietverhältnis freiwillig einer Änderung der Miete zustimmt und dazu rechtlich nicht verpflichtet ist. Dann kann die geänderte Miete grundsätzlich als geschützte Vormiete gelten.
Für Mieter und Vermieter bedeutet die Entscheidung, dass nicht jede frühere Miete automatisch als Rechtfertigung für eine hohe Neuvertragsmiete taugt. Entscheidend ist, wie die Vormiete entstanden ist und ob sie wirksam Bestandsschutz genießt. Die bloße Berufung auf die Miethöhe des Vormieters reicht deshalb oft nicht aus (Landgericht Berlin II, Urteil vom 5. Mai 2026, Aktenzeichen: 65 S 262/25).
Veronika Thormann ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.
