Masterplan von Vonovia: Diese Idee werden nicht allen Mietern gefallen

Drei Bücher hat Luka Mucic auf dem kleinen Sofatisch in seinem Büro liegen, in der Sitzecke, in der er Gäste empfängt. Die Lektüre könnte besser kaum repräsentieren, vor welchen schwierigen Herausforderungen Mucic als Chef des Immobilienunternehmens Vonovia steht. Das erste Buch handelt davon, wie man das eigene Geschick bei Verhandlungen verbessert. Das zweite gibt Tipps dazu, wie man Häuser repariert und erhält, der Titel „Home Maintenance for Dummies“, übersetzt „Hausinstandhaltung für Anfänger“. Und das dritte Buch enthält Bilder von neuen Wohnhäusern, die teilweise in serieller Bauweise errichtet wurden und so günstigen Wohnraum bieten sollen.

Dass der Chef des größten Wohnungsunternehmens in Europa überhaupt Ratgeberbücher braucht, mag überraschen. Eigentlich könnte man meinen, dass ein Immobilienkonzern in Zeiten von steigenden Mieten und Wohnungsknappheit so sehr im Geld schwimmt wie Dagobert Duck in seinem Geldspeicher – und dass sich der neue Chef gemütlich in seinem Stuhl zurücklehnen kann.

Die jüngsten Geschäftszahlen legen das auch nahe. Vonovia mache riesige Gewinne, heißt es in den Schlagzeilen. Im vergangenen Jahr waren es 2,8 Milliarden Euro. Im ersten Quartal konnte das Bochumer Unternehmen seine Prognose für das aktuelle Jahr bestätigen. Die Geschichte könnte somit an dieser Stelle zu Ende sein, und Mucics Lektüre ließe sich einfach dadurch erklären, dass er erst seit Anfang Januar den Posten besetzt, er davor bei Vodafone und bei SAP gearbeitet hat und sich noch in den Immobiliensektor einarbeiten muss. Seine früheren Kollegen hätten ihm zum Abschied das Buch zur Hausinstandhaltung geschenkt, betont er.

Wenn da nicht der Chart vom Aktienkurs von Vonovia wäre. Er dümpelt vor sich hin, hat seit seinem Rekordstand um 60 Prozent verloren – und signalisiert Mucic: Es gibt was zu tun. Das wird der Konzernchef sehr wahrscheinlich auch bei der anstehenden Hauptversammlung an diesem Donnerstag zu hören bekommen. Denn die Lage bei Vonovia ist verzwickter, als sie scheint.

Wie Mucic damit umgeht, wird nicht nur darüber entscheiden, ob der Aktienkurs wieder steigt und ob er persönlich als erfolgreicher Chef in die Unternehmensgeschichte eingeht. Sondern auch darüber, wie es für die Mieter von einer halben Million Wohnungen hierzulande weitergeht. Welchen Preis diese Mieter zahlen. Und wie viele so dringend benötigte Wohnungen hierzulande künftig gebaut werden. Kurz: Vonovia entscheidet mit, ob sich die missliche Situation am Wohnungsmarkt weiter verschärft oder nicht.

Um zu verstehen, in welchem Dilemma das Unternehmen steckt, muss man ein paar Jahre zurückgehen. Konkret: in die Phase der niedrigen Zinsen vor 2022. Damals konnte sich Vonovia günstig Geld leihen, in neue Wohneinheiten investieren und andere Unternehmen aufkaufen, so die Firmen Buwog und Deutsche Wohnen. Doch so wie die Zinsen den Erfolg beflügelten, sind sie mittlerweile zur Hürde geworden. Die Zinsen sind gestiegen und die auslaufenden Kredite müssen daher zu höheren Kosten refinanziert werden. Zudem sind vor etwa zwei Jahren auch die Immobilienpreise gesunken, Vonovias Portfolio hat also an Wert verloren. Vonovia schrieb in der Folge sogar Verluste, kehrte aber wieder in die Gewinnzone zurück.

Groß ist jener Schuldenberg mit rund 40 Milliarden Euro aber immer noch, den Mucics Vorgänger Rolf Buch ihm hinterlassen hat und den der neue Boss abbauen soll. Sein größtes Problem ist dabei: Den größten Hebel, die Zinsen, kontrolliert nicht er, sondern die Notenbank. Und angesichts der steigenden Energiepreise und des Kriegs im Nahen Osten ist eine Zinssenkung durch die EZB nicht in Sicht, im Gegenteil, es wird mit einer Erhöhung gerechnet. Eine solche würde Vonovia hart treffen. Sogar ein Aktienanalyst, der die Vonovia-Aktie zum Verkauf einstuft und dementsprechend kritisch auf die Zukunft des Unternehmens blickt, hat Empathie für Mucic. Es liege nicht am Chef, er könne gegen die steigenden Kreditkosten nun mal wenig tun.

Gerade deshalb versucht Mucic, an jenen Schrauben zu drehen, auf die er Zugriff hat, um das Geschäft voranzubringen. Wenn ein Immobilienkonzern höhere Einnahmen anstrebt, bedeutet das unter anderem, dass er die Mieten erhöht. Im vergangenen Jahr sind die Mieten für die Kunden um 4,6 Prozent gestiegen. Und es stehen noch weitere Mieterhöhungen an. Mucic kann hier sein Buch zum Verhandlungsgeschick gut brauchen. Dass Vonovia bei den Mietern keine große Freude erzeugt, wenn die Mieten angehoben werden, ist logisch. Doch der Widerstand geht über die übliche Zankerei zwischen Vermieter und Mietern hinaus, wie sich in einigen Regionen zeigt.

In Dresden beispielsweise beschuldigt der Mieterverein den Immobilienkonzern, mit unzulässigen Kriterien höhere Mieten durchzusetzen. So habe Vonovia Merkmale wie Grünflächen am Haus als „werterhöhend“ eingestuft. Nicht alle Mieter wollten diese höheren Mieten akzeptieren und haben sich geweigert, sie zu bezahlen. Vonovia hat geklagt, allein in Dresden wurden 900 Klagen eingereicht. In 500 davon hat das Gericht bereits geurteilt, in den meisten Fällen unterlag Vonovia, und die Mieter haben gewonnen.

Auch in anderen Regionen gab es Streit, wo Vonovia beispielsweise die Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr oder eine gute Nahversorgung als werterhöhend eingestuft hat. „Der Konzern verschickt die Mieterhöhungen in der Hoffnung, dass viele Mieter aus Unwissenheit oder Angst zustimmen“, kritisiert Maximilian Fuhrmann vom Deutschen Mieterbund. Die Beschwerden gehen teils über Mieterhöhungen hinaus, von verschleppter Instandhaltung bis zum Vorwurf intransparenter Nebenkostenabrechnungen.

Vonovia wiederum sieht sich zu Unrecht am Pranger. Dresden sei nicht repräsentativ, in den meisten Fällen gewinne Vonovia vor Gericht. Man halte sich an die mietrechtlichen Vorgaben. Die Kundenzufriedenheit sei immerhin bei 76,5 Prozent, betont Mucic selbst. Auch die örtlichen Mietspiegel berücksichtige man. „In Städten wie Berlin oder Hamburg liegen wir mit unseren Mieten deutlich unter dem tatsächlichen Marktpreis“, sagt Mucic. „Bei Neuvermietungen liegen wir bei 9 bis 12 Euro.“ Die Angebote von Vonovia seien in absoluter Schlagdistanz zu den kommunalen Wohnungsunternehmen, sagt er mit einem leichten Seitenhieb. Zwischen den Zeilen lässt er auch durchblicken, dass sich Vonovia als der bessere Vermieter im Vergleich zu manchen Leuten sieht, die ihre zwei bis drei gekauften oder geerbten Wohnungen vermieten. Er glaube nicht, dass die privaten Wohnungsunternehmen wie Vonovia die wesentlichen Problemtreiber seien. „Es wird sehr genau beobachtet, dass sie sich an die Regulierung halten.“

Die Regeln sind für Immobilienkonzerne wie Vonovia ein Fluch und ein Segen zugleich, das sagt auch der Chef selbst. Einerseits deckeln sie die Gewinne. Denn der Staat legt fest, wie hoch die Neuvertragsmieten sein dürfen und wie stark Bestandsmieten steigen dürfen. Gleichzeitig bedeutet das auch, dass Vonovia dadurch die Erträge verlässlich planen kann. Zum Risiko wird die Mietpolitik nur dann, wenn sie geändert und strenger wird. Debatten dazu gibt es in Deutschland immer wieder. Sie führen bis hin zur Forderung, Immobilienkonzerne zu enteignen.

Gesellschaftlich sei das Geschäft mit der Vermietung nicht sonderlich angesehen, konstatiert ein Aktienanalyst. „Früher zählten das Bankwesen oder die Pharmabranche zu den unbeliebtesten Geschäftsmodellen in Deutschland, heute findet man das Wohnen doof.“ Vonovia darf nicht riskieren, dass sich die gesellschaftliche Stimmung noch weiter gegen das Unternehmen aufheizt. Wenngleich kürzlich genau das Gegenteil passiert ist: Dass inmitten der Wohnungskrise Mucics Vorgänger Rolf Buch eine millionenschwere Abfindung bekommen soll, sorgte – wenig überraschend – für Missmut.

Um das Unternehmen weiter voranzubringen und auf Wachstumskurs zu bleiben, hat Mucic daher noch weitere Pfeile im Köcher. Schon sein Vorgänger hat damit begonnen, die Entschuldung des Unternehmens voranzutreiben. Es wurden zahlreiche Wohnungen verkauft. Auch heute sagt Mucic: „Everything is on the table“, frei übersetzt: Alles ist möglich, man müsse prüfen, was verkauft werden soll. Ganz vorne stehe die Veräußerung von Minderheitsbeteiligungen, sagt er, ohne dabei konkrete Namen zu nennen.

Auf einen Wert achten die Beobachter dabei besonders, den sogenannten Loan-to-Value, kurz LTV. Er setzt den Kreditbetrag ins Verhältnis zum Marktwert der Immobilien. Aktuell liegt dieser bei Vonovia bei knapp 45, angepeilt wird ein Wert von etwa 40 Prozent bis Ende 2028. Auf 40 Euro Schulden von Vonovia kommen dann also 100 Euro Immobilienwerte. Kein einfaches Unterfangen, da sind sich Branchenkenner sicher. Zumal sich Vonovia auch vorgenommen hat, gleichzeitig neue Wohnprojekte umzusetzen und bestehende Bauten zu modernisieren. Denn was wäre ein Immobilienkonzern, dessen Wohnungsbestand immer weiter schrumpft? Erst recht in einer Zeit, in der Wohnungen gefragt sind wie selten zuvor.

Bleibt die Frage, wie man zu niedrigen Kosten neuen Wohnraum schafft. Vonovia will die Lösung im seriellen Bauen gefunden haben. Dabei werden Bauteile in der Fabrik vorgefertigt und dann auf der Baustelle nur noch zusammengefügt, so wie Legosteine. Erst im April hat Vonovia eine neue Kooperation mit dem Bauunternehmen Nokera angekündigt. Und im Dezember hat Vonovia zusammen mit der Firma Gropyus ein Projekt verkündet, um eine Wohnanlage in Berlin-Charlottenburg zu bauen und zu niedrigeren Kaltmieten anbieten zu können. So zumindest preist Vonovia das Projekt an. Dass die Kosteneinsparungen tatsächlich vollständig an die Mieter weitergegeben werden, bleibt zu wünschen.

Mucic selbst wiederum hat den Umzug in eine günstigere Wohnung gerade hinter sich. Grund für die Ersparnis ist aber weniger die Bauweise, sondern die Stadt. In London hat er für seine 57 Quadratmeter große Wohnung fast 4000 Pfund Kaltmiete gezahlt. In Bochum zahle er nun deutlich weniger und die Wohnung sei größer, sagt er. Den deutschen Mietmarkt findet Mucic teils sogar günstig. Eine ganze Reihe von Leuten, die schon lange in ihrer Wohnung leben, könnten eigentlich mehr bezahlen, sagt er. Wenn da mal nicht der nächste Streit auf den Vonovia-Chef wartet.