Die Hausnummer eins in der bekanntesten und beliebtesten Einkaufsstraße Istanbuls belegt ein amerikanischer Burger-Bräter. Der Flachbau ist etwas heruntergekommen. Er hat aber den großen Vorteil, dass die Gäste auf der von Süßgetränkeresten klebrigen Dachterrasse im ersten Geschoss einen guten Anblick auf den Taksim-Platz haben, samt seiner historischen roten Straßenbahn, der 2021 neu eröffneten Moschee und dem historischen Wasserverteiler aus dem achtzehnten Jahrhundert davor.
Hausnummer zwei der İstiklâl Caddesi ist im Vergleich dazu ein Abstieg. Unten stampft ein Eisverkäufer, lärmend nach Kundschaft rufend, das Gefrorene in seinen Metalltöpfen, in den Geschossen darüber verhängen Bauplanen ausgehöhlte Fensterfronten. In den folgenden Adressen sind zu Hause: ein Imbiss, ein Baklavabäcker, ein Schuhladen, noch ein Imbiss, ein Coffeeshop, bevor ein Verkäufer von Fußballtrikots um Aufmerksamkeit buhlt. Und so geht es weiter, 1,4 Kilometer Touristenbedarf – entlang der Schiene für die historische Straßenbahn, die sich rastlos Platz im Menschengewimmel frei bimmelt.
İstiklâl Caddesi verspricht keinen Glamour und keinen Luxus wie in früheren Jahrzehnten oder vor gut hundert Jahren, als sie noch die „Grand Rue de Pera“ hieß. Das war vor der Republikwerdung der Türkei im Jahr 1923. Auch wenn die Ideale des großen Modernisierers Kemal Atatürk zuletzt politisch in den Hintergrund gerieten, die „Straße der Unabhängigkeit“ ist in all ihrer Buntheit, Lebendigkeit und in Stein gehauener großbürgerlich-republikanischer Baupracht ein Publikumsmagnet geblieben.
Mehr als 100 Millionen Besucher im Jahr
Im vergangenen Jahr flanierten jeden Tag 240.000 Besucher durch die Straße und ihre historischen Passagen, an Wochenenden waren es mit 427.000 fast doppelt so viele. Mit 107 Millionen Besuchern im Jahr habe die Straße ihre „Position als eines der verkehrsreichsten Zentren für Tourismus und Einzelhandel in Istanbul“ behauptet, schreiben Mitarbeiter des internationalen Immobiliendienstleisters Cushman & Wakefield in einer Analyse über die beliebtesten Einkaufsstraßen in der türkischen Bosporus-Metropole.
Für Istanbul-Touristen gehört der Besuch der İstiklâl Caddesi samt Antonius-Kirche zum Standardprogramm im prominenten Bezirk Beyoğlu auf dem Weg zum Galataturm, zum Bosporus oder zum Goldenen Horn. Für Einheimische ist sie ein Ort zum Bummeln und Verweilen. Gerne auch in den Restaurants der Nebengassen. Etwa im Traditionslokal Hacı Abdullah, das seit 1888 vor einer beeindruckenden Fassade eingelegter bunter Gemüse und Früchte seine Speisen ausreicht, oder beim Bäcker Saray Muhallebicisi, dessen Einrichtung angeblich aus dem Jahr der Gründung 1935 stammt.
Weniger Glamour, hohe Preise
In und um die İstiklâl Caddesi wohnen viele Zugezogene, auch Künstler und Intellektuelle. Leute, die sich das stark angezogene Mietniveau leisten können. Staaten unterhalten dort schon seit mehr als hundert Jahren Vertretungen. Russland, Schweden oder Griechenland haben hier ihre Konsulate, hinter Absperrgittern, gesichert durch mit Maschinenpistolen bewaffnete Polizisten. Das deutsche Generalkonsulat ist nicht weit.
Selbst wenn es an Glamour fehlt, sind die Mieten in der Fußgängerzone doch hoch. Laut der Erhebung von Cushman & Wakefield werden in der İstiklâl Caddesi Preise von 220 Dollar je Quadratmeter (rund 190 Euro) aufgerufen. Es ist die zweitteuerste Lage der Stadt mit ihren wohl 17 Millionen Einwohnern. Mit einer Auslastung von 98 Prozent der Ladenfläche habe die Straße „praktisch ihre volle Kapazität erreicht“. Tatsächlich sind kaum einmal verhängte Fassaden zu sehen oder leer stehende Ladengeschäfte in dem Gewirr aus Wechselstuben, Imbissen und Läden mit Parfüm, Textilien oder Andenken. Dazwischen finden sich auch türkische Klamottenläden wie von LC Waikiki oder Defacto.
Mietpreise fast wie auf dem Berliner Tauentzien
Ganz anders die Anmutung ein paar Kilometer weiter nördlich im Stadtviertel Nişantaşı, dem teuersten Einkaufspflaster der Metropole: Mit 250 Dollar je Quadratmeter Ladenmiete im Monat (rund 215 Euro) sind die Preise nicht weit, die in Prag (273 Dollar oder rund 235 Euro) oder am Berliner Tauentzien (290 Dollar oder rund 250 Euro) aufgerufen werden. Internationale Luxusmarken haben sich hier rund um die Abdi İpekçi Caddesi in vornehmen Lokalen eingerichtet: Hermès, Rolex, Louis Vuitton, Yves Saint Laurent, Chanel. Doch lokale Luxusmarken sind auch hier in der Überzahl. Sie bieten Leder, Textilien, Schuhe, Schmuckwaren.
Nihat Kalfazade verweist auch auf ein paar beliebte Restaurants in dem Umfeld. Der Architekt nimmt sich Zeit, den Gast an einem Morgen durch das Viertel mit seinen Parks und Privatschulen zu führen, das wohlhabende Istanbuler und immer öfter auch vermögende Zugereiste aus den Golfstaaten ihr Zuhause nennen.
An den Straßenzügen in Nişantaşı ist zu sehen, dass die Hoch-Zeit der Bebauung die frühen Jahre der Republikwerdung war: hochherrschaftliche helle Häuser mit sechs und acht Geschossen. Zur Architektur gehören Erker, Stuckarbeiten, zuweilen mit großzügigen Balkonen versehene elegante Fassaden, darunter hohe Eingangsportale an baumbestandenen Gehwegen. Geld spielt keine Rolle: Baustellen werden hinter falschen Fassaden samt Blumenkasten und Wäscheleine versteckt. Manche Wohnungen bieten den immer wieder spektakulären Blick auf den Bosporus.
Immobilieneigentum bleibt in der Familie
Die Grundstücke sind eng bebaut, und die Eigentümerstruktur besteht seit Jahrzehnten. Dadurch haben Entwickler wenig Möglichkeiten für großzügige neue Planungen. In der Türkei bleibe Immobilieneigentum meist in der Familie, sagt Kalfazade. Verkauft werde nur im Ausnahmefall.
Bauunternehmer würden oftmals mit einem Teil vom Gebäude entlohnt. Damit gebe es Druck, die Häuser immer weiter aufzustocken. Politiker stellten Genehmigungen dafür vor den Wahlen regelmäßig in Aussicht. Doch kollidierten diese dann mit dem Anspruch der Behörden auf Denkmalschutz und das Bewahren von Bausubstanz. Oder mit den nun verstärkt ernst genommenen Erfordernissen der Erdbebensicherheit, für die es Staatszuschüsse gebe.
Im Ergebnis und aus Kostengründen ändere sich der Baustil, sagt Kalfazade bedauernd. „Einfacher“ will er die neue Art zu bauen gleichwohl nicht nennen. Der Architekt spricht von „weniger elegant“.
Internationale Ketten, die den türkischen Markt erobern wollten, täten sich oft schwer, in arrivierten Vierteln angemessene Geschäftsräume zu finden. Sie wichen aus in die schnell wachsende Zahl von Einkaufszentren wie „Istinye Park Mall“, das auf Luxusmarken und vermögende Konsumenten ausgerichtet ist. Weitere Einkaufszentren liegen auf der europäischen Seite der Stadt wie Kanyon oder Özdilek Park.
Erst Ende vorigen Jahres war im von der Regierung schwer beworbenen „Istanbul Finance Center“ auf der asiatischen Seite der Stadt ein neues Einkaufszentrum eröffnet worden. Laut dem Verband der Einkaufszentren und Investoren gibt es in der Türkei derzeit 445 Einkaufszentren, etwa ein Drittel davon in Istanbul. Fünf weitere Einkaufszentren sollen 2026 eröffnen.
Im Luxusviertel Nişantaşı sank die Besucherfrequenz im vergangenen Jahr, auch weil gut betuchte Touristen aus dem arabischen Raum weniger nach Istanbul kamen. Dennoch ist das Interesse der Kunden und Verkäufer an Einkaufszentren groß. „Die Istanbuler gehen liebend gerne in Shoppingmalls, die sind zumindest klimatisiert“, sagt Immobilienfachmann Kalfazade. Noch sei die Sättigungsgrenze nicht erreicht.
