Grundsteuer zu hoch? Wie Sie sich wehren können

Kaum eine Steuerreform der vergangenen Jahrzehnte hat den Volkszorn so erregt wie die der Grundsteuer. Unmut an den Stammtischen, millionenfache Einsprüche und mehrere Klagen, die mittlerweile schon beim Bundesverfassungsgericht angekommen sind, waren die Folge. Der Vorwurf: Die neuen Regeln, die seit 2025 angewandt werden, seien ungerecht und zu pauschal und führten zu kräftigen Steigerungen. Dabei hätten doch die Kommunen versprochen, dass die Neuregelung insgesamt nicht zu Mehreinnahmen führen soll.

Naturgemäß regen sich vor allem die Immobilienbesitzer auf, bei denen die Grundsteuer tatsächlich gestiegen ist. Wobei das bei den meisten nicht einmal 100 Euro mehr im Jahr sind. Die vielen Fälle, in denen die Reform die Grundsteuer sogar reduziert hat, werden selten bekannt. Ein besonders krasses Beispiel dafür ist der Fall von Martin Schmidkunz. Daraus lässt sich lernen, wie Hausbesitzer Ungerechtigkeiten bei der Grundsteuer korrigieren und so die Steuerlast senken können.

Schmidkunz, der seinen echten Namen nicht in der Zeitung lesen möchte, hat ein besonderes Grundstück. Es ist Teil einer Insel in einem See. Er hat es mit Verwandten von seinem Großvater geerbt. Fast 100.000 Quadratmeter ist es groß, das sind etwa 13 Standardfußballfelder. Doch die Freude an dem Grundstück hat ihm das Finanzamt 2024 genommen. Es verschickte einen Grundsteuerbescheid: Von 2025 an sollte Schmidkunz 3600 Euro im Jahr bezahlen. Er fiel aus allen Wolken. Bisher waren 230 Euro fällig.

Er schaute sich den Bescheid genauer an. Dieser setzt den Wert des Grundstücks auf 1,9 Millionen Euro fest, Grundlage ist ein Bodenrichtwert von 20 Euro je Quadratmeter. „Das ist ungefähr der Preis für Bauland, doch ich darf auf dem Grundstück gar nicht bauen, es ist Landschaftsschutzgebiet“, sagt Schmidkunz. Doch er hatte versäumt, gegen den „Grundsteuerwertbescheid“ Einspruch einzulegen. Der kam schon viele Monate vorher und bescheinigte den hohen Wert des Grundstücks, ohne gleich die fällige Grundsteuer mit zu nennen. „Ich habe die Brisanz dieses Briefes völlig unterschätzt“, räumt er ein.

Aber es gab eine Rettung. Ein Wertgutachten könnte einen niedrigeren Wert feststellen. Diese Möglichkeit hat der Gesetzgeber geschaffen, nachdem der Bundesfinanzhof in Urteilen klargestellt hat, dass Eigentümer einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen können. Voraussetzung dafür ist, dass der vom Finanzamt pauschal ermittelte Betrag den tatsächlichen Verkehrswert wesentlich übersteigt. Wesentlich im Sinne des Gesetzes ist eine Abweichung um mindestens 40 Prozent. Warum es gerade diese Zahl ist, ist unklar. Aber offenbar sollten unwesentliche Abweichungen nicht korrigierbar sein, eventuell, um den Korrekturaufwand für die Finanzämter klein zu halten. Denn geringere Prozentwerte machen in absoluten Zahlen häufig weniger als 100 Euro Differenz aus. Die Grundsteuer erhebt auch nicht den Anspruch, die Immobilienwerte exakt zu bestimmen.

Schmidkunz wählte einen Gutachter und bekam nach einem halben Jahr das Ergebnis: Der Verkehrswert des Grundstücks betrug rund 50.000 Euro – statt 1,9 Millionen Euro, wie das Finanzamt ermittelte. Der Unterschied betrug damit deutlich mehr als die geforderten 40 Prozent. Er reichte das Gutachten ein, und das Amt senkte die Grundsteuer auf 89 Euro – statt 3600 Euro. Das war sogar noch weniger als die 230 Euro, die er bis 2024 gezahlt hatte.

Woher kommt der Unterschied? Das Finanzamt muss den Wert von Immobilien sehr pauschal beurteilen, das soll den Aufwand klein halten. Örtliche Besonderheiten werden nicht erfasst. So beurteilte das Amt sein Grundstück als Bauland, vermutlich weil vor Jahrzehnten dort einmal ein Haus stand. Doch jetzt ist es unbebaut, und es dürfte auch kein Haus mehr errichtet werden. Das drückt den Wert erheblich. Der Gutachter konnte zudem glaubhaft machen, dass das Grundstück auch anderweitig wenig Wert für Martin Schmidkunz einbringen kann. So kann zum Beispiel der Wald forstwirtschaftlich nur schwer genutzt werden, weil es weder Brücke noch Fähre zu der Insel gibt. Das schränkt auch die Nutzbarkeit als Naherholungsgebiet ein. Zudem gibt es weder Wasser- noch Stromanschluss, etwa für eine Toilette für Besucher.

Andere Immobilienbesitzer können aus diesem Fall lernen, dass sich bei großen Abweichungen ein Wertgutachten lohnen kann. Schmidkunz zahlte 3500 Euro für das Gutachten, das ist die Summe, die er nun jedes Jahr spart. In den meisten anderen Fällen dürfte die Ersparnis geringer ausfallen und es damit länger dauern, bis sich ein Gutachten rechnet. Auch die 40-Prozent-Grenze überschreiten viele nicht.

Krasse Wertabweichungen kann es geben, wenn zum Beispiel das Grundstück wegen ungünstigen Zuschnitts oder verseuchten Bodens gar nicht bebaubar ist oder es Nutzungseinschränkungen gibt. Oder wenn auf übergroßen Grundstücken nur ein Teil bebaut werden darf, weil der Rest zum Beispiel Gartenland ist, das Finanzamt aber für die gesamte Fläche Baulandpreise ansetzt. Größere Unterschiede zum tatsächlichen Marktwert können auch in gewerblich geprägten Gebieten entstehen, in denen eine dortige Wohnnutzung mit dem höheren Bodenrichtwert für gewerbliche Nutzung bewertet wird. Solche Besonderheiten berücksichtigt die Bewertung des Finanzamtes nicht.

Das gilt auch für Beeinträchtigungen der Immobilie selbst. Dazu zählt etwa die Lage an einer viel befahrenen Straße in einer ansonsten teuren Gegend, für die trotzdem der hohe Bodenrichtwert des ganzen Viertels angesetzt wird, weil die Richtwerte nur größere Gebiete erfassen. Oder die Nähe zu einer Fabrik. Oder ein besonders stark sanierungsbedürftiges Haus, das die gesetzlich festgelegten Durchschnittsmieten unrealistisch macht. Es wird zwar „saniert“ und „unsaniert“ vom Fiskus abgefragt, aber für „unsaniert“ gibt es keine genauere Abstufung.

Ob die Abweichungen groß genug sind und sich die Erstellung eines Gutachtens lohnt, prüfen Gutachter oft vorab, wofür sie aber je nach Fall einige Hundert Euro berechnen. Bei einer durchschnittlichen Grundsteuer von weit unter 1000 Euro sollte sich ein Betroffener also schon sehr sicher sein, dass die Unterschiede in der Bewertung groß sind. Häufig liegen die Grundsteuerwerte sogar unter den Verkehrswerten. „Für viele wird es sich nicht lohnen, weil die Abweichungen oder die zu zahlende Grundsteuer zu klein sind“, sagt Steuerberater Patrick Straßer.  „Aber wenn wir die 40 Prozent unterschreiten, haben die Finanzämter die Gutachten immer akzeptiert.“ Das müssen sie nicht, sie können sie bei fachlichen Mängeln  zurückweisen. Nachbesserungen sind dann möglich. Sie sind dann auch nicht verpflichtet, ein Gegengutachten anfertigen zu müssen. Solche Streitigkeiten würden dann wohl erst vor Gericht geklärt.

Wertgutachten ergeben in fast allen Bundesländern Sinn, aber nicht in allen. Denn die Länder berechnen die Grundsteuer unterschiedlich. Die gesetzliche 40-Prozent-Regelung gilt für alle Länder, die das Bundesmodell anwenden. Das sind neun. In weiteren drei Ländern spielt der Bodenrichtwert eine Rolle, auch dort kann ein Gutachten etwas erreichen. In Baden-Württemberg ist dafür eine Abweichung von 30 Prozent unter dem Bodenrichtwert ausreichend. In vier Bundesländern (Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) ist vor allem die Fläche und nicht der Bodenrichtwert für die Berechnung der Grundsteuer entscheidend, hier bringen Gutachten in der Regel nichts. Hamburg hat Härtefälle definiert, in denen ein Gutachten vorgelegt werden darf.

Gutachten werden nur anerkannt, wenn der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt ist oder zertifiziert nach dem Standard DIN EN ISO/IEC 17024. Alternativ können Gutachten auch vom Gutachterausschuss erstellt worden sein, was allerdings sehr selten vorkommt. Sie können dem Finanzamt jederzeit eingereicht werden, eine Korrektur gilt aber erst vom 1. Januar des Folgejahres an. Dafür muss ein „Antrag auf fehlerbeseitigende Wertfortschreibung“ gestellt werden. Die im Gutachten festgestellten Werte müssen für den 1. Januar 2022 ermittelt werden, das gesetzlich festgelegte Datum für die Feststellung der Grundsteuerwerte. Sie werden alle sieben Jahre aktualisiert, also das nächste Mal 2029. Dann würde im schlimmsten Fall wieder ein Gutachten nötig werden.