In der Debatte über die Vergesellschaftungspläne auf dem Berliner Wohnungsmarkt geht es spätestens seit dem Erfolg der Linken bei der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus hoch her. Kritiker warnen vor einem „sozialistischen Himmelfahrtskommando“, das den Berliner Wohnungsmarkt in den Ruin treiben und dem Wirtschaftsstandort Deutschland erheblichen Schaden zufügen werde, sollte die Linke an der Spitze des nächsten Senats die Pläne umsetzen können.
Die Verfechter sehen in der Vergesellschaftung dagegen „das beste Mittel, um Verdrängung und Wohnungsnot langfristig zu bekämpfen“. Sie verlangen vom nächsten Berliner Senat die Umsetzung des nicht bindenden Volksentscheids „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ aus dem September 2021. Damals hatten sich knapp 60 Prozent für die Vergesellschaftung der Wohnungsbestände großer Immobilienkonzerne ausgesprochen. Die Initiative dahinter hat bereits einen eigenen Gesetzesentwurf zur Vergesellschaftung vorgelegt.
Beide Seiten können auf Rechtsgutachten und Studien zu den wirtschaftlichen Folgen verweisen. Eine Studie des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW), das im Auftrag der Wirtschaftsinitiative „Berlin denkt weiter“ die ökonomischen Effekte einer Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände untersucht hat, kommt pünktlich zum Start der Sondierungsgespräche für ein rot-rot-grünes Bündnis unter Führung der Linken zu einem eindeutigen Ergebnis. „Eine Vergesellschaftung löst kein einziges ökonomisches Problem auf dem Berliner Wohnungsmarkt, schafft neue Probleme und untergräbt außerdem die Standortqualität“, fasst Stefan Kooths, Direktor der IfW-Forschungsgruppe Konjunktur und Wachstum, die Befunde zusammen.
„Entscheidend ist nicht, wem die Wohnungen gehören“
Die Wirtschaftsforscher aus Kiel stellen nicht nur die ökonomische Sinnhaftigkeit der Vergesellschaftungspläne infrage. Sie stellen auch eines der wichtigsten Argumente der Befürworter einer Vergesellschaftung infrage. „Hinter der Debatte steht der Verdacht, dass große Immobilienunternehmen ihre Marktmacht zulasten der Mieter ausnutzen“, sagt Kooths. Das lasse sich anhand der Daten zum Berliner Wohnungsmarkt aber nicht beobachten.
Die Angebotsmieten großer Immobiliengesellschaften lägen im Untersuchungszeitraum von 2012 bis 2026 nicht signifikant über vergleichbaren Angeboten anderer privater Anbieter. Der Abstand zu den Angebotsmieten der landeseigenen Wohnungsgesellschaften sei kein spezifisches Merkmal der Konzerne, sondern auf die politisch gebundene Mietsetzung der Landesgesellschaften zurückzuführen, sagt Kooths. „Staatlich subventionierte Unternehmen können natürlich günstiger anbieten“, sagt er. Das liege vor allem daran, dass der Steuerzahler das Risiko für Leerstand, Mietausfälle, Instandhaltung, Modernisierung und steigende Baukosten trage.
Den grundlegenden Befund, den die Kritiker der Vergesellschaftung schon seit Jahren anführen, unterstreicht auch die Studie aus Kiel. „Entscheidend ist nicht, wem die Wohnungen gehören, sondern ob neue Wohnungen dazukommen“, sagt der Ökonom Jonas Zdrzalek über die Knappheit des Angebots auf dem Berliner Wohnungsmarkt, die für die hohen Angebotsmieten verantwortlich ist. Zdrzalek ist am IfW für das Forschungsprojekt German Real Estate Index verantwortlich, aus dem die Daten für die Analyse des Mietmarkts stammen.
Vergesellschaftung löst Knappheitsproblem nicht
Die angespannte Lage auf dem Berliner Immobilienmarkt sei darauf zurückzuführen, dass das Angebot über viele Jahre langsamer gewachsen sei als die Nachfrage, sagt Kooths. Das Knappheitsproblem werde durch eine Vergesellschaftung nicht gelöst, sagt er. Soweit sind sich die Ökonomen aus Kiel auch mit den Wirtschaftsforschern des gewerkschaftsnahen Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) einig, das vor wenigen Tagen eine eigene Studie zur Überführung von großen Wohnungsbeständen in Gemeinschaftseigentum vorgelegt hat.
Dann gehen die Befunde auseinander. Das IMK hält eine milliardenschwere Vergesellschaftung von Mietwohnungen in Berlin grundsätzlich für finanzierbar und als ergänzendes Element auch für sinnvoll, um die Bezahlbarkeit von Mietwohnungen in den Griff zu bekommen. Das Kieler Institut warnt dagegen vor den Folgen für die finanzielle Tragfähigkeit des Landeshaushalts und rechnet vor, dass Bauen statt Vergesellschaften eine bessere Lösung für die Probleme auf dem Wohnungsmarkt wäre. „Mit zusätzlichem Wohnungsbau ließen sich bei gleichem öffentlichem Mitteleinsatz bessere Ergebnisse erwarten“, sagt Kooths.
In einem Szenario, in dem das Kieler Institut für die Entschädigung der betroffenen Immobilienkonzerne im Zuge einer Vergesellschaftung von mehr als 200.000 Wohnungen einen Verkehrswert von rund 40 Milliarden Euro ansetzt, würden bis zum Jahr 2045 insgesamt 71.000 Wohnungen und rund 28.000 Wohnungen zusätzlich entstehen, wenn diese Mittel stattdessen in den kommunalen Wohnungsbau flössen. Das würde den Anstieg der Angebotsmieten über den gleichen Zeitraum gegenüber dem Referenzpfad um bis zu 8,7 Prozent drücken. „Es wäre ein Effekt, der im Schnitt allen Mietern zugutekommt und nicht nur jenen, die eine landeseigene Immobilie bewohnen“, sagt Kooths.
Stillstand und Fehlbelegungen auf dem Wohnungsmarkt
Die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen würde dagegen die grundlegende Problematik auf dem Berliner Wohnungsmarkt noch verstärken: Verhältnismäßig günstige Bestandsmieten für „Insider“ würden in den von einer Vergesellschaftung betroffenen Wohnungsbeständen im Gemeinschaftseigentum eingefroren, während die Angebotsmieten für „Outsider“ ohne eine Ausweitung des Angebots weiter steigen würden. „Im Ergebnis wird es zu noch mehr Stillstand und Fehlbelegungen kommen“, sagt Kooths zu den erwarteten Effekten.
Hinzu kommt, dass private Immobilienfinanzierungen in Berlin künftig mit höheren Kreditrisiken belastet würden, was den Neubau dämpfen würde. „Eine Vergesellschaftung von Eigentum würde darüber hinaus auch Signalwirkung für den gesamten Investitionsstandort haben“, sagt Kooths. Denn Rechtssicherheit und Eigentumsschutz gehörten zu den Standortfaktoren, mit denen Deutschland auch im aktuell schwierigen wirtschaftlichen Umfeld noch punkten könne. „Eine Vergesellschaftung würde die institutionelle Qualität des Wirtschaftsstandorts nachhaltig beschädigen“, warnt der Ökonom.
Die Berliner Linke hat auf ihrem Parteitag am Freitag die Aufnahme von Sondierungsgesprächen mit SPD und Grünen beschlossen. Die möglichen Koalitionspartner in einem rot-rot-grünen Senat haben sich im Wahlkampf unterschiedlich positioniert. Während sich die Grünen für eine Vergesellschaftung ausgesprochen haben, ist die SPD dagegen. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hält den politischen Druck hoch. Die Umsetzung des Volksentscheids könne jederzeit beginnen, sagte ein Sprecher der Initiative vor dem Wochenende. „Daher erwarten wir eine klare Regelung im Koalitionsvertrag dazu, wann und wie die Vergesellschaftung im Abgeordnetenhaus beschlossen wird“, sagte der Sprecher.
