Es sind Preise, bei denen sich Großstädter die Augen reiben. Für 95.000 Euro ist das 90 Quadratmeter große Haus im Internet inseriert, ein Garten gehört dazu, gebaut wurde das Haus in den 1960er-Jahren. Es steht im niedersächsischen Holzminden. Ein kurzer Chat mit dem Inserenten ergibt, dass er noch zu einem Preisnachlass bereit ist. Ein anderer Verkäufer hat sein Angebot bereits heruntergesetzt, 129.500 Euro sollte sein Haus im 200-Seelen-Dorf Urschmitt in Rheinland-Pfalz eigentlich kosten, jetzt sind es 124.500 Euro. Mehr als tausend Nutzer haben das Inserat auf der Plattform Kleinanzeigen aufgerufen, zugeschlagen hat bislang offenbar noch niemand.
Häuser, die keiner mehr will? Zugegeben, dieser Satz ist etwas überspitzt. Und doch stehen die Häuser für eine Entwicklung, die in einigen ländlichen Regionen zu beobachten ist. Während in den Großstädten und deren Umgebung die Immobilienpreise jenseits der Grenze des Leistbaren klettern, passiert in manchen Orten genau das Gegenteil. Bestimmte Immobilien, besonders alte Einfamilienhäuser, verlieren an Wert. Die bisherigen Besitzer müssen deutliche Abschläge hinnehmen. Manchmal dauert es viele Monate, bis sie einen Käufer finden, wenn überhaupt. Die Straßen einiger Orte ähneln einer Allee leer stehender Häuser, die Fensterläden sind geschlossen oder die Vorhänge zugezogen, damit keiner bemerkt, was hier geschieht.
Ein Wertverlust von einem Fünftel
Dass es sich dabei nicht um Einzelfälle handelt, zeigt eine Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft, die die Entwicklung der Immobilienpreise in 400 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten prognostiziert. Das Ergebnis: In einigen strukturschwachen Gegenden wird damit gerechnet, dass Immobilien bis zum Jahr 2035 unter Berücksichtigung der Inflation fast ein Fünftel ihres Wertes verlieren. Dazu zählen die Vulkaneifel, der Landkreis Birkenfeld oder Teile Ostdeutschlands. „Ein Grund dafür liegt in der Demographie“, sagt Pekka Sagner vom IW. Viele der betroffenen Häuser stammen aus der ersten großen Eigenheimwelle. Zwischen den 1950ern und 1980ern bauten viele junge Familien in diesen Orten ihre Einfamilienhäuser. Die Kinder der Eigentümer sind längst fortgezogen, etwa zum Studium oder zur Arbeit, und haben oft bereits eine eigene Familie. Nur wenige planen zurückzukehren, auch weil es in den Regionen oft weniger Arbeitsplätze gibt.
Die Folge ist, dass diese Immobilien nach und nach auf den Markt kommen. Manche Makler und Medien skandalisieren diese Entwicklung bereits zu einem sogenannten „Silver Tsunami“, einer Immobilienschwemme, die durch das Freiwerden der Häuser entstehen soll. Hier bremst Ökonom Sagner. „Ich bin kein Freund des Begriffs“, sagt er. „Es werden eher silberne lokale Regenschauer.“ Die Sache ist also etwas komplizierter.
Dieser Text stammt aus der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
Dafür lohnt sich ein Blick nach Kronach, einem Landkreis in Oberfranken mit der gleichnamigen Stadt als Zentrum. Die Region ist laut der Auswertung des IW ebenfalls vom Strukturwandel stark betroffen. Auf 100 Menschen im erwerbsfähigen Alter kommen 46 Rentner. Deutschlandweit liegt dieser sogenannte Altenquotient bei 39. Schnell vermarktbar seien immer noch neuwertige oder gepflegte Einfamilienhäuser, ebenso Objekte in Zentrumsnähe, sagt Immobilienmakler Niclas Wich. Mehr als 800 Transaktionen hat er bereits in der Region begleitet. „Unter Druck steht das unsanierte Einzelobjekt in der sehr ländlichen Lage ohne gute Infrastruktur“, sagt er.
„Es gehört schon einiges gemacht“
Hier liegt das große Problem: Viele der angebotenen Häuser stammen aus den Jahren zwischen 1950 und 1980, manche sind noch älter. Wich fasst den Zustand vieler Objekte zusammen: Die Heizung ist 20 bis 30 Jahre alt, betrieben mit Gas oder Öl. Die Fassade ist ungedämmt, ebenso das Dach. Manchmal wurde das Haus einmal in den 1990ern renoviert, aber nur die Fenster und das Bad. Die Elektrik ist weitgehend auf dem Stand der Bauzeit. Die Käufer müssen also dementsprechend viel Geld in die Sanierung investieren. „Der Sanierungsaufwand bewegt sich bei solchen Häusern regelmäßig bei mindestens der Hälfte des Kaufpreises“, sagt er. Das wirkt sich auf den Wert der Immobilie aus. „Was ein Käufer für die Sanierung aufwenden muss, zieht er heute nahezu eins zu eins vom Kaufpreis ab“, sagt er.
Einer, der in Kronach eine Immobilie verkaufen will, ist Manni. So nennt er sich auf der Plattform Kleinanzeigen. Wenn man ihn anschreibt, ruft er binnen weniger Minuten an und fängt an zu erzählen. Es handelt sich um das Haus seiner Schwiegereltern. Der Schwiegervater ist bereits verstorben, die Schwiegermutter dement und kann nicht mehr allein leben. „Von unserer Familie will niemand das Haus“, sagt er. Für 350.000 Euro hat Manni das Haus inseriert, der Preis ist noch verhandelbar. Verkauft werden soll es am besten noch vor dem Winter, denn es wird nicht mehr beheizt. Das Grundstück umfasst 600 Quadratmeter, das Haus eine Wohnfläche von 140 Quadratmetern. Es gibt zwei Schlafzimmer, zwei Badezimmer, zwei Garagen und einen Wintergarten. Gebaut wurde es im Jahr 1960. Zwar wurden kürzlich neue Böden verlegt, insgesamt aber befindet sich das Haus in einem renovierungsbedürftigen Zustand. „Es gehört schon einiges gemacht“, sagt Manni.
Verkaufspreise sind teilweise stark gesunken
Oft sei es schwierig, die Eigentümer von einem realistischen Preis zu überzeugen, sagt Makler Wich. „Für sie ist das Haus die Lebensleistung der Familie.“ Manche halten an Preisvorstellungen fest, die der Markt nicht mehr hergibt. Das ist nicht nur in Kronach so. „Oft wissen die Eigentümer, zu welchem Preis ihr Nachbar vor einigen Jahren seine Immobilie verkauft hat, und orientieren sich daran“, sagt Nick Batram, der im Märkischen Kreis in Nordrhein-Westfalen als Immobilienmakler tätig ist. „Dabei sind in manchen Regionen teils 20 bis 30 Prozent weniger drin als noch vor fünf Jahren“, sagt er. Vereinzelt versuchen Eigentümer den Wert ihrer Immobilie noch zu retten und sanieren sie selbst, bevor sie sie verkaufen. Über die Sinnhaftigkeit lässt sich streiten. Dagegen spricht, dass die Besitzer womöglich an den Wünschen der neuen Käufer vorbei sanieren und mehr Geld investieren, als sie rausbekommen.
Damit Eigentümer den Aufwand und die Kosten einer Sanierung besser einschätzen können, fördert der Landkreis Kronach eine Sanierungsberatung und gibt dafür Gutscheine im Wert von 1000 Euro aus. Die Voraussetzung ist, dass das Gebäude ungenutzt und mindestens 40 Jahre alt ist. Auf Plakaten am Straßenrand und bedruckten Bierdeckeln in Gasthäusern macht die Initiative auf das Angebot aufmerksam. Etwa 80 Gutscheine wurden bereits ausgestellt, sagt Margarita Volk-Lovrinovic, Regionalmanagerin in Kronach. Auf der Fahrt mit ihr durch den Landkreis klingelt das Telefon. Am anderen Ende ist der Bürgermeister der 4000-Einwohner-Marktgemeinde Pressig. Er will wissen, ob noch Gutscheine verfügbar seien. Eine junge Familie habe Interesse bekundet. Volk-Lovrinovic bejaht.
Wo es trotz Leerstand einen Wohnraummangel gibt
Auf solche Anfragen hofft die Region. Sie versucht, junge Leute damit anzuwerben, was ihnen in Großstädten nicht geboten wird: ein erschwingliches Haus mit Garten. „Wir haben hier zwar kein so großes kulturelles Angebot mit Theatern wie in der Großstadt“, sagt sie. Trotzdem habe das Leben vor Ort viele Vorteile. Es gebe hier eine große Gemeinschaft, sei es beim Fußballtraining mit den Kindern, beim Treffen im Wirtshaus oder bei den Vereinsfesten. Die Altstadt von Kronach werde mit ihren hübschen Fachwerkhäusern auf der Plattform Instagram immer wieder gefeiert. Rundum finde man eine tolle Natur und Wanderwege. Auch Unternehmen gebe es mehr, als man denke. Viele Sägewerke und Zulieferer für die Automobilindustrie seien in Kronach ansässig, sagt sie. Wenngleich man festhalten muss: Auch diese Betriebe bleiben von der Autokrise nicht verschont.
Volk-Lovrinovic setzt sich nicht nur gegen den Leerstand ein, um die Region besser zu vermarkten. In Kronach steht man vor einem weiteren Problem, das auf den ersten Blick widersprüchlich klingt: „Wir haben hier zwar viel Leerstand, gleichzeitig gibt es aber auch einen Mangel an Wohnraum“, sagt sie. Was fehlt und dementsprechend stark nachgefragt werde, sind kleinere Wohnungen, etwa für Senioren oder junge Menschen, die aus ihrem Elternhaus ausziehen und in der Region bleiben wollen.
Hier will Rainer Kober gegensteuern. Er ist Unternehmer und hat vor einigen Jahren ein altes Haus in Steinwiesen gekauft, einer Marktgemeinde im Landkreis, etwa 15 Autominuten von der Stadt Kronach entfernt. Im Gebäude war einst ein Haushaltswarengeschäft, dann stand es viele Jahre leer. „Sicher zehn oder zwanzig Jahre“, sagt Kober. Er hat das Gebäude saniert, es verfügt nun über neun barrierefreie Wohnungen zwischen 36 und 65 Quadratmetern. Im Erdgeschoss gibt es Gemeinschaftsräume, in denen regelmäßig Aktivitäten stattfinden. Binnen kürzester Zeit waren die Wohnungen belegt, sagt Kober.
Ihm gehören mehrere Immobilien in der Region, die er alle saniert hat. Ebenso ließ er einen kleinen Park erneuern. Ob sich die Projekte finanziell für ihn lohnen? Eine genaue Summe will er nicht nennen, was er aber einräumt: „So richtig rentiert es sich nicht.“ Wer mit ihm spricht, merkt, dass ihn vor allem etwas anderes antreibt: Er will jener Region wieder Leben einhauchen, in der er selbst groß geworden und als Unternehmer erfolgreich ist. Kober schmiedet bereits weitere Pläne. Die einstige Bäckerei in Steinwiesen steht leer. Noch. Kober will auch dieses Gebäude aufhübschen und wieder bewohnbar machen. Für dieses alte Haus wurde eine Lösung gefunden. Für viele andere aber steht sie noch aus.
