Ein Vermieter muss keinen Schadenersatz zahlen, wenn er einen guten Grund zur Kündigung hatte, die Kündigung aber aus formalen Gründen unwirksam war. Eine Kirchengemeinde in Berlin vermietete Räume auf ihrem Gelände. Die Mieterin veröffentlichte auf einer eigenen Internetseite herabsetzende Aussagen über die Gemeinde und deren ehrenamtliche Mitarbeiter.
Zu einer Vorsitzenden nannte sie den vollen Namen, die Arbeitsstätte und Angaben, mit denen sich die Privatanschrift ermitteln ließ. Einen früheren Vorsitzenden hatte sie zuvor bei dessen Arbeitgeber angeschwärzt. Die Gemeinde kündigte fristlos und klagte auf Räumung. Die Kündigungen waren jedoch unwirksam, weil die Vollmacht für die Anwälte das vorgeschriebene Siegel der Gemeinde nicht trug. Die Mieterin verlangte daraufhin Ersatz ihrer Anwaltskosten, Schmerzensgeld und Ausgleich für entgangenen Verdienst.
Der Bundesgerichtshof wies das ab. Ein Vermieter darf kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Hier lag er vor: Die Veröffentlichungen verletzten das Persönlichkeitsrecht der Betroffenen schwer. Unterläuft dem Vermieter dann bei der Erklärung ein Formfehler, verletzt er damit keine Pflicht gegenüber dem Mieter.
Auch wer vor Gericht zieht, haftet dafür grundsätzlich nicht – sonst wäre der Zugang zu den Gerichten gefährdet. Anders wäre es nur, wenn jemand den Prozess absichtlich zur Schädigung des Gegners missbraucht. Die Kosten eines Prozesses ersetzt zudem allein das Kostenrecht, und zwar nur bis zur gesetzlichen Gebühr. Für die eigene Arbeit an einem Prozess gibt es ohnehin kein Geld.
Wer eine unwirksame Kündigung erhält, kann sich erfolgreich wehren. Geld bekommt er dafür aber nur, wenn schon der Grund der Kündigung fehlte (Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juli 2026, Aktenzeichen VIII ZR 4/23).
Nils Flaßhoff ist Partner und Rechtsanwalt der Kanzlei Bethge in Hannover.
